广西壮族自治区桂林市人民政府


市政〔2007〕79号


桂林市人民政府关于印发桂林市闲置土地处置暂行办法的通知



各县、自治县、区人民政府，市直各委、办、局：

现将《桂林市闲置土地处置暂行办法》印发给你们，请认真贯彻执行。







桂 林 市 人 民 政 府

二 ○○七年十一月十四日







桂林市闲置土地处置暂行办法



第一章 总则

　　第一条 为进一步加强全市建设用地管理，依法处理闲置土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及国土资源部《闲置土地处置办法》等法律法规规定，结合本市实际，制定本暂行办法。

第二条 在本市城市区域范围内闲置土地的处置适用本暂行办法。

第三条 本办法所称闲置土地,是指土地使用单位或个人依法取得土地使用权后,未经原批准用地的人民政府同意,超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。闲置土地由市土地行政主管部门依法、依规认定，报请市政府批准处置。发改、财政、建规、农业等行政主管部门按照各自的职责配合土地行政主管部门做好闲置土地处置工作。

第四条 市土地行政主管部门应当建立闲置土地处置检查制度。应当在地籍调查和土地变更登记的基础上，查清闲置土地位置、权属、面积等情况。

第五条 闲置土地未依法进行处置的用地单位或个人，土地行政主管部门原则上不再受理该单位或个人的其它建设用地申请。

第二章 闲置土地的认定

第六条 闲置土地由土地行政主管部门以宗地为单位认定，分期开发建设的项目按分期开发建设范围核定闲置土地范围。

第七条 具备动工开发建设条件且符合下列情形之一的宗地，认定为闲置土地：

（一）用地单位或个人，在依法取得土地使用权后，超过《国有土地使用权出让合同》约定、《国有土地使用权划拨决定书》或者建设用地批准书规定的期限未动工开发建设的建设用地；

（二）《国有土地使用权出让合同》未约定、《国有土地使用权划拨决定书》或建设用地批准书未规定动工开发日期的，自出让合同生效或者核发建设用地批准书之日起满1年未动工开发的；

（三）已动工开发建设，但开发建设的土地面积占应动工开发总面积不足三分之一，或者已投资金额占总投资金额不足四分之一，未经批准中止开发建设连续满一年的；

（四）法律、法规和规章规定的其他情形。

第八条有下面两种情形之一的，可不认定为闲置土地：

（一）因不可抗拒因素造成开发建设延期的；

（二）因政府或政府有关部门的行为造成开发建设动工延期的。

由于以上两种情形造成动工开发建设延迟的，用地单位或个人应当在动工开发期限届满前向土地行政主管部门提出延期开发书面申请并提交相关材料，经市土地行政主管部门审核属实的，可顺延计算动工开发建设日期。

第九条土地行政主管部门认定闲置土地按下列程序进行：

（一）立案；

（二）调查取证：询问用地单位或个人以及其他有关单位和人员；实施现场勘测、拍照、摄像等取证措施；查阅、复制被调查用地单位或个人的有关用地批准文件及相关资料、听取陈述和申辩；

（三）书面告知用地单位或个人拟认定闲置土地的事实、理由、依据以及要求听证的权利。用地单位或个人要求听证的，应当在收到书面通知之日起5个工作日内提出书面申请，土地行政主管部门在收到申请之日起20个工作日内举行听证；

（四）认定为闲置土地的，作出《闲置土地认定书》；

（五）《闲置土地认定书》自作出之日起7个工作日内送达用地单位或个人，闲置土地上已经依法设立抵押权或被司法机关、行政机关采取查封等限制土地权利措施的，还应当抄送土地抵押权人或有关司法机关、行政机关。

第十条《闲置土地认定书》应当载明下列事项：

（一）用地单位或个人的名称（或姓名）、地址；

（二）闲置土地的位置、面积；

（三）闲置土地的闲置时间、认定闲置土地的依据；

（四）可供选择的闲置土地处置方式；

（四）土地闲置费的起算时间、收取依据和标准、缴纳土地闲置费的限期。

第三章 闲置土地的处置

第十一条闲置土地可以选择的处置方式。

（一） 延长开发建设时间，但最长不得超过一年；

（二） 经批准改变土地用途后继续开发利用；

（三）安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价；

（四）政府依法收回土地使用权，采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用单位或个人，对原建设项目继续开发建设，并对原土地使用单位或个人给予补偿；

（五）法律、法规、规章规定的其他方式。

第十二条用地单位或个人可自收到《闲置土地认定书》之日起20个工作日内，根据认定书规定的可供选择的处置方式向土地行政主管部门书面提出闲置土地处置申请，并提交相关材料。

第十三条土地行政主管部门自收到用地单位或个人提出的闲置土地处置申请之日起15个工作日内，根据土地资源最大利用原则，结合用地单位或个人提出的处置申请，拟定该宗闲置土地的处置方案报请原批准用地的人民政府审批。

第十四条闲置土地依法设有抵押权或被司法机关、行政机关采取查封等限制土地权利措施的，土地行政主管部门应当书面通知相关抵押权人、司法机关和行政机关参与闲置土地处置方案的拟定工作。

第十五条依法征收土地闲置费。

（一）用地单位或个人收到《闲置土地认定书》后，逾期未向土地行政主管部门提出闲置土地处置申请，或虽提出处置申请但拒不执行经批准的闲置土地处置方案的，土地行政主管部门可依法向用地单位或个人征收土地闲置费。

（二）每年的土地闲置费按照认定闲置土地时的土地使用权出让金10%的标准核算；

（三）土地闲置费按月计征，市土地行政主管部门负责核算和收取土地闲置费，同时责令用地单位或个人开工建设；

（四）用地单位或个人应当主动到土地行政主管部门缴纳土地闲置费。用地单位或个人逾期不缴纳土地闲置费的，市土地行政主管部门可以依法申请人民法院强制执行。

第十六条用地单位或个人收到《闲置土地认定书》后，逾期未向土地行政主管部门提出闲置土地处置申请，或虽提出处置申请但拒不执行经批准的闲置土地处置方案，造成土地闲置满两年的，市人民政府可依法收回闲置土地。

（一）用地单位或个人以出让方式依法取得土地使用权后，土地闲置时间满2年的，土地行政主管部门报经原批准供地的人民政府批准，并返还用地单位或个人取得土地使用权时依法支付的费用后，解除土地出让合同，收回土地使用权；

（二）用地单位或个人以划拨方式依法取得土地使用权后，土地闲置时间满2年的，土地行政主管部门报经原批准供地的人民政府批准后，依法收回土地使用权，并视情况给予适当补偿或不予补偿。

第十七条土地行政主管部门按下列程序依法收回闲置土地：

（一）向用地单位或个人发出依法收回闲置土地的书面通知；闲置土地上依法设立抵押权或被查封的，还应通知相关抵押权人或司法机关、行政机关；

（二）书面通知应当载明下列事项：用地单位或个人的名称（或姓名）、地址；闲置土地的位置、面积；土地闲置的事实和收回国有土地使用权的依据；

（三）听取陈述和申辩；用地单位或个人应在收到书面通知5个工作日内主动到土地行政主管部门进行陈述和申辩，逾期视为放弃陈述和申辩的权力；

（四）符合收回条件的，土地行政主管部门依法作出《收回国有土地使用权决定书》；并在7个工作日内送达用地单位或个人，同时抄送相关土地抵押权人和司法机关、行政机关；

（五）撤销《建设用地批准书》或者终止国有土地使用合同，并注销土地登记和土地证书，同时书面通知发改、建规等部门撤销相关批准文件，并向社会发布公告，依法收回的国有闲置土地交由市土地储备中心储备管理。

第四章 法律责任

第十八条 用地单位或个人对市土地行政主管部门认定、处置闲置土地不服的，可以依法申请行政复议，或者直接向人民法院起诉，逾期不申请行政复议，也不起诉，又不履行处置决定的，由市土地行政主管部门申请人民法院强制执行。

　　第十九条 阻碍土地管理工作人员依法执行闲置土地决定，并造成一定影响的，由公安机关依照治安管理处罚法予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十条 本暂行办法自发布之日起施行。






宣告死亡中主体的范围界定

王素杰


《民法通则》第二十三条的规定：“公民有下列情形之一的，利害关系人可以向人民法院申请宣告他死亡：（一）下落不明满四年的；（二）因意外事故下落不明，从事故发生之日起满二年的。”被宣告死亡人首先应该是下落不明人，即失踪人。从这规定上来看，哪些人可以由其利害关系人申请宣告其死亡在理论上是非常清楚的，然而在实际操作过程中却出现了各种各样的问题：
（一）失踪的军人能否被宣告死亡
2001年4月1日，海军航空兵某部飞行中队长王伟在执行跟踪监视美机的任务中，所驾飞机被美军撞毁后跳伞落海，经多方组织搜救十余天，王伟同志仍然下落不明。搜救工作结束后，海军党委做出批准王伟同志为革命烈士的决定，原中央军委主席江泽民同志签署命令，授予王伟同志“海军卫士”的称号。依《民法通则》和《民事诉讼法》的相关规定，这种情况能否认定为是有关机关证明公民不可能生存，王伟的利害关系人能不能向法院申请宣告其死亡呢？对此种类似情况，由于涉及军队利益，一些部队的现实做法是：军人如果是在战争、战备训练、执行军事任务、参加抢险救灾等公务中下落不明，通常作“因公牺牲”处理；如果是因意外事件而下落不明，可能做“因公牺牲”处理，也可能作“病故”处理；如果是因患病(最典型的是精神疾病)而下落不明，则按“病故”处理。也有单位将下落不明的军人的问题长期搁置着，不予以处理。
以上的这种做法产生了很多问题：下落不明的军人的工资、津贴是否继续发放？发放给谁？下落不明的军人如果是军官或文职干部，其原有住房如何处理？如何确定其家属的使用权？如果其家属提出财产上的要求如何处理？依据什么处理？等等。因此有必要就该问题进行一下探讨。2004年10月1日起，我国使用“宣告死亡”这一法律制度来解决失踪军人的抚恤问题。新修订的《军人抚恤优待条例》规定：现役军人在执行对敌作战、边海防值勤或者抢险救灾任务中失踪，经法定程序宣告死亡的，按烈士对待；现役军人在执行上述任务以外的其他任务中失踪，经法定程序宣告死亡的，按因公牺牲对待；现役军人非执行任务或者失踪经法定程序宣告死亡的，按病故对待。 新修订的《军人抚恤优待条例》明确规定，失踪军人经法定程序宣告死亡后，可分别依据条件被确认为烈士、因公牺牲或病故，其遗属即可享受军人死亡抚恤待遇。军人从事的是高风险的职业，失踪现象难以避免，世界各国普遍采用“宣告死亡”的法律手段来解决失踪军人及其家属的权益问题。按照《民法通则》第二十三条和《民事诉讼法》第一百六十七条第一款的规定：“公民下落不明满四年，或者因意外事故下落不明满二年，或者因意外事故下落不明，经有关机关证明该公民不可能生存，利害关系人申请宣告其死亡的，向下落不明人住所地基层人民法院提出。”法律并没有把军人作为特例另行规定或排除在法律调整之外。因而只要军人失踪了，在达到法律规定的期限时，其利害关系人可以向法院申请宣告其死亡。海军党委做出批准王伟同志为革命烈士的决定，这应被视为有关机关已经证明该公民不可能生存，王伟的利害关系人可以申请宣告其死亡。
紧接着的问题是由地方法院还是由专门的军事法院来受理此种案件更为合适？我国的军事法院基本上不管辖民事案件(个别地区因当地“军民合一”的政权组织结构，其军事法院被授权可以管辖民事案件)，似乎已成为一个不成文的惯例。而某些民事案件由于涉及军队利益，地方法院审理往往难以解决一些实际问题。这些案件由相关军事法院直接受理和管辖则要比地方法院受理更为适宜，更符合民事诉讼法的“两便原则”，更便于司法机关的操作和执行，更有利于维护国家的军事利益。对此已有相关判例出现：2000年11月20日成都军区直属军事法院就昆明陆军学院司务长培训大队退休干部吴应智的亲属申请宣告吴应智死亡一案做出了宣告判决。该案是我国军事法院有史以来第一次依照民事审判程序来审理的民事案件。为打破这一不成文的惯例，解放军军事法院因此向最高人民法院呈报了关于军事法院管辖军内民事案件的请示。于2001年6月26日最高人民法院就该请示的复函中答复“根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十七条第一款规定的精神，军事法院试行审理双方当事人都是现役军人、部队管理的离退休干部、军队在编职工或者军内法人的民事案件。申请宣告军人失踪、申请宣告军人死亡的案件，申请人向军事法院提出的，军事法院可以受理。民事案件一方当事人为非军人的，由地方人民法院受理。”这一请示已获批准，军事法院可以受理宣告军人死亡的案件，并将开始全面审理军内民事案件，从而进一步完善了我国的审判体制。
再有的问题是在这种因意外事故下落不明，以有关机关证明该自然人不可能生存的情况下，失踪人的利害关系人申请宣告其死亡，该程序是否要等到事故发生之日起满二年后才可以提起？我国《民事诉讼法》第一百六十七条第一款规定：“……或者因意外事故下落不明满二年，或者因意外事故下落不明，经有关机关证明该公民不可能生存，利害关系人申请宣告其死亡的，向下落不明人住所地基层人民法院提出。”有人提出“适用《民事诉讼法》第一百六十七条的前提是先适用《民法通则》第二十三条的规定，…… ”但是许多学者认为，在有关机关证明自然人不可能生存的情况下，失踪人的利害关系人即可以向法院申请宣告失踪人死亡。 我国民事诉讼法虽增加规定因意外事故下落不明，经有关机关证明不可能生存的，可不受两年期间的限制，直接申请宣告死亡，但由于《民法通则》无此规定而导致在实践中有很多的争议。从本质上讲，宣告死亡主要是实体法的问题，各国民法如法国、德国民法典均从实体上对宣告死亡的要件加以规定，特别是下落不明所应持续的时间由民事实体法规定。在现行法的基础上，笔者赞同前一种观点。但在我国现有科学技术条件下，有关机关在出具相关证明时，已经进行了大量的调查，像王伟这种由有关机关证明该自然人不可能生存而失踪人实际生存的情况是不可能再出现的。因此，笔者认为，现行法对此问题没有另行特别规定有所不妥。对于这种情况应当由有关国家机关在应失踪人的利害关系人的要求,或主动出具自然人不可能生存的证明后，失踪人的利害关系人即可以向法院申请宣告该失踪人死亡。当然对哪些国家机关可以出具此证明和哪些事件属于意外事故，法律也应做出明确的规定，以免此种权力被滥用。
（二）潜逃在外的犯罪嫌疑人或被告人是否能被申请宣告死亡？
刑事司法实践中经常会出现犯罪嫌疑人或被告人畏罪潜逃的情况，有些犯罪嫌疑人或被告人长期潜逃在外杳无音信，达到了法定期限，其利害关系人能否向法院申请宣告其死亡？如果根据“先刑后民”的司法惯例，对利害关系人提出潜逃的犯罪嫌疑人或被告人死亡的申请不予立案受理或者立案后中止审理，那么10年、20年、30年犯罪嫌疑人或被告人还没有归案，则会使相关民事法律关系长期处于不明确的状态，且明显的不利于保护利害关系人的合法权益。对此有人认为此种情况应该允许潜逃在外的犯罪嫌疑人或被告人的利害关系人向法院申请宣告其死亡。笔者认为介于宣告死亡的法律效力不涉及公法上效力，尤其是刑事法律上效力，在潜逃在外的犯罪嫌疑人或被告人所犯刑事案件的追诉时效内其仍应负刑事责任。因此，从宣告死亡制度的目的出发，某些长期潜逃在外的犯罪嫌疑人或被告人确是杳无音信的，应该允许其利害关系人向法院申请宣告其已死亡，以终止与其有关系的民事法律关系的不稳定状态，保护其利害关系人的利益和维护社会经济秩序的正常运转。但是在这种情况下，极易出现潜逃在外的犯罪嫌疑人或被告人与其家人或和某一利害关系人串通一气以此损害其他利害关系人的利益。为防此种情况的出现，法律应规定此种申请宣告死亡的要件应当比其他申请宣告死亡案件的要件更为严格。（如转载敬请注明作者）

参考文献：
参见 新华网北京 2004年8月24日
参见最高人民法院中国应用法学研究所编：《人民法院案例选》，时事出版社1999年版；《张桂生申请宣告在意外事故中下落不明并被证明不可能生存的张灿梅死亡案》 编写人：广东省郁南县人民法院，责任编辑：张世明评析人：杨洪逵。
参见魏振瀛主编：《民法》，北京大学出版社、高等教育出版社 2000年版， 第60页；李功国主编：《民法本论》，兰州大学出版社 1998版，第149页；李建华、彭诚信著：《民法总论》，吉林大学出版社1998年版，第124页；刘士国主编：《民法总论》，上海人民出版社2001年版，第46页；尹田：《论宣告失踪与宣告死亡》，载《法学研究》2001年第6期。