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商品房买卖中的法律问题/刘雄刚

时间:2024-07-13 11:08:56 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9821
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商品房买卖中的法律问题

刘雄刚


[摘要]
  本文对商品房买卖中的法律问题进行了论述,分析研究了我国现行法律法规的规定,对商品房买卖中涉及到的主要合同关系进行阐述,以期达到规范商品房买卖市场,促进房地产业的正常发展。

[关键词] 商品房买卖  订购书  商品房预售   按揭   法律责任

[目录]
一、商品房买卖的基本理论问题
二、商品房预售的法律问题
三、商品房买卖按揭法律问题
四、商品房买卖中开发商的法律责任问题

  近年来,我国房地产业发展迅猛,但房地产的立法不健全,房地产市场机制也不健全,导致商品房买卖纠纷成为社会投诉热点和关注焦点。本文在这一背景下解读我国现行法的有关规定,就商品房买卖中涉及到的部分法律问题谈谈笔者的浅见。

一、商品房买卖的基本理论问题

(一)商品房的概念

  广义的商品房指所有作为商品上市交易的房屋,包括开发商建造的房屋、私有房屋、经济适用房和房改房等。
  狭义的商品房指房地产开发企业建造的用于向社会销售并转移所有权的房屋。 除非特别说明,本文所称商品房是就狭义的概念而言。

(二)商品房买卖合同的概念及法律特征

  商品房买卖合同是指出卖人转移在建或已建商品房所有权及相关财产权利予买受人,买受人支付价款的合同,是不动产买卖合同的最主要类型。一般来说,商品房买卖合同具有如下法律特征:

1.标的物在法律上呈现出较复杂的形态。
  在我国,由于土地为国家所有,因此商品房所附着的土地权利并非所有权而是使用权。同时,随着经济发展水平的不断提高,人民对居住环境的要求越来越高,高层住宅和住宅小区的出现,使商品房买卖合同的标的物不仅限于土地使用权与房屋,还包括了建筑物和小区的公用设施的所有权及使用权。

2.标的物财产权的转移以登记为标志。是商品房买卖合同的主要法律特征。
  我国《合同法》第133条规定:标的物的所有权自标的物交付时转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《城市房地产管理法》第60条规定:房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记。《担保法》第41条规定:当事人以本法第42条规定的财产(主要为不动产)抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。可见我国立法对物权变动采登记或交付要件主义。就商品房买卖合同而言,其房屋所有权与土地使用权等财产权的转移也应以办理相关权属变更登记为标志。

3.行政干预色彩相对浓厚。
  由于土地房屋类不动产价值较大,对国计民生影响甚巨,故各国法律对不动产买卖合同均有特别规制。在我国,由于土地为国家所有,加之国家对房地产开发过程的严格监控,对商品房买卖合同订立和履行过程的行政干预尤为明显,如对商品房预售合同采强制登记制度等。

(三)关于商品房买卖中订购书的法律问题

1.商品房订购书的概念
  商品房订购书也称认购书,是指商品房买卖双方在签署正式的买卖合同之前所签署的合同文件,其主要内容包括定金条款、买卖特定商品房及在满足约定条件时签署正式买卖合同的合意等。

2.订购书的法律性质
  从法律性质上分析,商品房认购书是一种预约合同。预约是指当事人双方约定负有将来缔结契约义务的契约,或谓当事人一方或双方预先约定将来订立具有特定内容之契约的契约。其将来应订立之契约则称为本契约或本约。商品房认购书的内容,是约定双方有义务在一定期限内洽谈购房合同,这种意思表示是明确的,具备合同法规定的合同成立的要件,因此商品房认购书本身就是一种合同。从法律性质上分析,商品房认购书是一种预约合同。订购书为预约,则双方在订购书中约定将要签署的正式的商品房买卖合同则为本约。

3.商品房订购书与购房合同
(1)商品房认购书与购房合同的关系
  商品房认购书不是购房合同的从合同。商品房认购书约定的是一种行为义务,并不依赖于将来可能洽谈的购房合同的效力。将来双方不洽谈购房合同,也不会导致商品房认购书的无效,不影响双方应当履行的善意洽谈义务的存在,所以它是一种独立的合同,而不是购房合同的从合同。
(2)具备商品房买卖合同的主要内容的商品房认购书的法律性质
企业中小股东合法权益的保护

金湘


案情:
1996年,王某与刘某及其他三人共同出资成立了一个有限责任公司,注册资金为30万元,公司成立后,刘某担任公司的董事长,王某作为股东积极参与公司的各项设计与谈判工作,经过几年的努力,公司开始营利.但到2000年时,公司突然新吸收了一名新的股东,而作为出资3万元的股东王某对此事却一直不知情,而且该名新股东进入公司以来,王某即被剥夺了作了股东的各项权利,依照公司章程本应享有的按时查阅公司财务帐册的权利也没有了,而且还发现了公司的股东会议决议有人假冒王某的签名,公司还私刻了工商局的印章,从而制作了假的公司章程,上欺工商局,下瞒股东。所有上述事实,已明显表明公司对作为股东的王某的合法权益进行了严重的侵犯,其合法利益受到巨大损失。
分析:
原告为了维护其在公司中的合法权益,将公司及作为公司董事长的刘某诉至法院,要求公司及其董事长对其侵权行为承担相应的赔偿责任,然而到目前为止,已经遇到了重重障碍。原告的合法权益竞然因为法律规定的不完备而难以得到维护。
首先,公司法对于公司侵犯股东合法权益应承担什么样的责任规定得并不明确,而且如何确定赔偿数额也不明确。从而导致了有相当一部分审判人员及法律界人士认为公司可能确实侵犯了股东的合法权益,但由于没有给股东造成实际的损失所以不能进行赔偿.
然而我们认为上述观点是值得商榷的:首先,我国的公司法确实在公司侵犯股东权益方面的法律规定得十分有限,到目前为止只在《公司法》第一百二十三条规定了董事、经理应当当遵守公司章程,忠实履行职务,维护公司利益,不得利用在公司的地位职权为自己谋取私利。同时在《公司法》第一百一十一条规定:“股东大会、董事会的决议违反法律、行政法规,侵犯股东合法权益的,股东有权向人民法院提起要求停止该违法行为和侵害行为的诉讼。上述这两条规定只是明确了股东的合法权益受到侵犯时可以通过诉讼维护其权益,而且该法第六十三条规定:董事、监事、经理执行公司职务时违反法律、行政法规或者公司章程的规定,给公司造成损害的,应当承担赔偿责任。这些规定均表明,公司对股东的侵权可以诉讼,而且也可以要求赔偿。但是到了实际案件中,这些规定却不是切实可行的。如何赔偿成了这类案件最难以解决的问题。
那么,公司侵犯股东权益是否真的没有一点损失呢?我们认为并非如此,就本案而言,王某当时之所以向公司投入资金,就是希望通过自己的投资而获得更多的收益,也就是说她是基于对公司其他股东的信任和对公司未来利益的期待而采取的投资行动,但是当其把金钱和精力投入到公司以后,不仅在几年以来没能得到一分钱的公司红利,最基本的股东权利没能享有。这些现实情况已经严重悖离了当时投资的初衷,公司股东会对他权利的侵害造成了她的投资款无法收回,而且也没有办法了解公司的获利情况,这无疑对王某的投资行为造成了一种实际的损失和可得利益的损失。这种损失出现并不是投资中的经营风险所致,我们通常所说的经营风险应当时在价值规律的指引下,产品或者服务价格的上涨或下降,及公司经营方法是否适应现实社会的发展状况,而导致的公司营利与亏损。而本案中王某的投资的可期待利益无法得到并不是上述原因所至,而完全是由于公司股东会违反公司章程,侵犯股东权益所造成的等人为原因所至,那么我们认为造成这种不利后果的行为人应当承担相应的赔偿责任,这种因投资享受不到应有的权利和可期待利益的无法得到就是原告受到的损失。
有损失就应该有赔偿,那么这种情况如何赔偿呢?首先困扰我们的就是可期待利益无法计算,股东的投资不能直接从公司撤出,这就为我们解决赔偿问题设制了障碍。我们为了解决这一问题,提出可以用股东的投资款及相应利息进行赔偿观点。首先,在《公司法》第三条规定:有限责任公司的股东是以出资额为限对公司承担责任,股份有限公司是以其所持股份为限对公司承担责任。同时《公司法》第四条还规定了“公司股东作为出资者按投入公司的资本额享有所有者的资产受益、重大决策和选择管理者的权利。”同时,我们根据权利义务相一至的原则,履行义务,当然要享受权利。本案中,王某作为出资者履行了向公司投资的义务,成为了公司的股东,依法应当按照其投资额享受作为股东的权利。然而,其履行完出资义务后,为公司经营运转进行了大量的工作,然而其却没有享受到任何作为股东的权利,公司的财务帐册无法见到,公司的经营决策无法了解,而且还股东冒用他的名字签署股东会决议,这些已完全与他履行的义务不相对等了。既然股东会无端剥夺了他的股东权利,那么作为对公司的侵权的惩罚,他应该有权利拒绝履行自己的出资义务,把自己的投资款收回。然而这就又出现了一个难题出现了,公司法不允许股东直接撤资,如果股东要撤出公司,就要将自己的股份转让给他人,而这种转让又必须要招开股东会,而法院在判决中是不是能干涉公司的股东会决议呢,到现在为止没有规定。这样对此案来说就难以操作。而如果只是以投资款作为一个赔偿标准,不从公司撤资,那即便真的能赔也只是从公司财产中赔,可是公司财产中还有一部份本身就是股东王某的,又如何区分哪部分钱是给他的赔偿款呢?
另一方面,我们提出要赔偿股东投资几年来的利息,提出这一观点的理由尚不成熟。主要是我们认为如果股东向公司投资,在公司正常运转的情况下是有可能有红利的,如果真是由于经营风险所至,公司没有营利,那么王某当然无权要求公司支付。但是目前的状况完全是由于公司的种种侵权行为,使公司丧失了商业信誉,同时也使王某获利的可能性丧失,而这时公司未获利的风险不能由王某来共同承担,为了对侵权人行为的惩戒,应当支付几年来的利息。以免除王某承担风险的责任。



国防科工委关于修改《国防科学技术奖励办法》的决定

国防科学技术工业委员会


中华人民共和国国防科学技术工业委员会令

第19号

  《国防科工委关于修改〈国防科学技术奖励办法〉的决定》已经2006年11月24日国防科工委第46次主任办公会议审议通过,现予公布,自2007年2月1日起施行。

二○○六年十二月二十七日

国防科工委关于修改《国防科学技术奖励办法》的决定

  为了进一步推动国防科学技术进步,鼓励自主创新,按照国务院《国家中长期科学和技术发展规划纲要(2006-2020年)》及其若干配套政策要求,根据《国家科学技术奖励条例》及其实施细则,国防科工委决定对《国防科学技术奖励办法》(国防科工委第14号令)作如下修改:

  一、第二条修改为:“国防科学技术工业委员会(以下简称国防科工委)设立下列国防科学技术奖:

  (一)国防技术发明奖(新增);

  (二)国防科学技术进步奖;

  (三)国防科技工业杰出人才奖(新增)。”

  二、增加一条,作为第六条:“国防技术发明奖授予在国防与军队建设和军民结合技术开发中运用科学技术知识做出产品、工艺、材料及其系统等技术发明成果的单位和个人。

  前款所称技术发明成果应当具备下列条件:

  (一)前人尚未发明或者尚未公开;

  (二)具有先进性和创造性;

  (三)经实施,创造显著的军事效益、社会效益或者经济效益。”

  三、增加一条,作为第八条:“国防科技工业杰出人才奖授予在国防科学技术研究和技术开发中做出杰出贡献的下列科学技术工作者:

  (一)在当代国防科学技术前沿取得重大突破或者在国防科学技术发展中有卓越建树的;

  (二)在国防科学技术研究、型号研制和军民结合高技术产业化等领域及重大工程建设项目中,取得重大创新性成果,创造显著军事效益、社会效益或者经济效益的。

  国防科技工业杰出人才奖的推荐、评审、授予等具体办法另行制定。”

  四、第六条改为第九条,第十条,分别修改为:第九条“国防技术发明奖和国防科学技术进步奖分为特等奖、一等奖、二等奖、三等奖4个等级。”第十条“ 国防技术发明奖和国防科学技术进步奖实行限额申报、限额授奖,每年评审一次。”

  五、删除第十二条、第十四条、第十五条、第十六条、第十七条、第十八条、第十九条、第二十四条、第三十条、第三十三条、第三十九条。

  六、增加一条,作为第二十七条:“国防科学技术奖的奖金数额由国防科工委会同财政部规定。国防科学技术奖的奖励经费由中央财政列支。”

  此外,对部分条款的表述作相应的修改并对条文顺序作相应调整。

  本决定自2007年2月1日起施行。

  《国防科学技术奖励办法》根据本决定作相应的修改,重新公布。


国防科学技术奖励办法

  (2004年10月22日国防科工委令第14号公布 根据2006年12月27日《国防科工委关于修改〈国防科学技术奖励办法〉的决定》修订)

第一章 总 则

  第一条 为了奖励在推动国防科学技术进步中做出突出贡献的单位和个人,鼓励自主创新,促进国防现代化建设和国民经济的发展,根据《国家科学技术奖励条例》及其实施细则,制定本办法。

  第二条 国防科学技术工业委员会(以下简称国防科工委)设立下列国防科学技术奖:

  (一)国防技术发明奖;

  (二)国防科学技术进步奖;

  (三)国防科技工业杰出人才奖。

  第三条 国防科学技术奖励工作贯彻“尊重劳动、尊重知识、尊重人才、尊重创造”的方针,坚持精神奖励与物质奖励相结合的原则。

  第四条 为了维护国防科学技术奖的严肃性,国防科学技术奖的评审、授予,不受任何组织和个人的非法干涉。

  第五条 国防科学技术奖的评审和管理工作要严格保守国家秘密,尊重和保护申报者的知识产权。

第二章 奖项设置和奖励范围

  第六条 国防技术发明奖授予在国防与军队建设和军民结合技术开发中运用科学技术知识做出产品、工艺、材料及其系统等技术发明成果的单位和个人。

  前款所称技术发明成果应当具备下列条件:

  (一)前人尚未发明或者尚未公开;

  (二)具有先进性和创造性;

  (三)经实施,创造显著的军事效益、社会效益或者经济效益。

  第七条 国防科学技术进步奖授予在完成下列创新科技成果中做出突出贡献的单位和个人:

  (一)在武器装备及其配套产品的科研、生产、试验及相关工作中取得的科技成果;

  (二)在军民结合高技术产业的型号工程及技术、产品开发和成果转化中取得的科技成果;

  (三)在国防基础性技术研究中取得的科技成果;

  (四)在为决策科学化和管理现代化而进行的国防科技工业软科学研究中取得的科技成果。

  第八条 国防科技工业杰出人才奖授予在国防科学技术研究和技术开发中做出杰出贡献的下列科学技术工作者:

  (一)在当代国防科学技术前沿取得重大突破或者在国防科学技术发展中有卓越建树的;

  (二)在国防科学技术研究、型号研制和军民结合高技术产业化等领域及重大工程建设项目中,取得重大创新性成果,创造显著军事效益、社会效益或者经济效益的。

  国防科技工业杰出人才奖的推荐、评审、授予等具体办法另行制定。

  第九条 国防技术发明奖和国防科学技术进步奖分为特等奖、一等奖、二等奖、三等奖4个等级。

  第十条 国防技术发明奖和国防科学技术进步奖实行限额申报、限额授奖,每年评审一次。

第三章 评审机构

  第十一条 国防科工委设立国防科学技术奖评审委员会(以下简称国防科学技术奖评委会),负责国防科学技术奖的评审工作。根据工作需要,国防科学技术奖评委会下设若干专业评审委员会(以下简称专业评委会)。

  国防科学技术奖评委会及各专业评委会由国防科工委聘请有关方面的专家、学者组成。其成员采用有关单位推荐和国防科工委科技主管部门提名相结合的办法产生,由国防科工委批准、聘任。

  第十二条 各专业评委会负责评审相应专业的国防科学技术奖励项目;向国防科学技术奖评委会提出本专业推荐国家科技奖励的建议意见。

  第十三条 国防科学技术奖评委会负责对国防科学技术奖励项目进行终审。其主要职责为:

  (一)对各专业评委会评审的特等奖和一等奖项目进行复审;

  (二)对各专业评委会评审的二等奖和三等奖项目进行审定;

  (三)对重大异议进行裁决;

  (四)研究解决国防科学技术奖励工作中出现的重大问题;

  (五)向国防科工委提出推荐国家科技奖励项目的建议,经批准后向国家推荐。

  第十四条 国防科学技术奖评委会和各专业评委会的日常工作由国防科技工业科技成果管理办公室(以下简称国防成果办)承担。

第四章 申 报

  第十五条 国防技术发明奖和国防科学技术进步奖的项目不得重复申报。已申报国家级或其他省部级科技奖励的项目,不得再申报国防技术发明奖或国防科学技术进步奖。同一技术内容不能同时申报国防技术发明奖和国防科学技术进步奖。

  在技术上又取得重大进步或新的突破的,可就其进步或突破的部分申报国防技术发明奖或国防科学技术进步奖。

  第十六条 申报国防技术发明奖和国防科学技术进步奖项目必须按规定格式填写相应的《国防科学技术奖申报书》,并提供所要求的附件材料及相应的电子文档。提供的有关材料应真实、可靠。

  第十七条 申报国防技术发明奖和国防科学技术进步奖的材料应按下列渠道报送:

  (一)各军工集团公司、国防科工委归口管理单位负责对其所属企事业单位申报项目材料进行审查后,统一报送国防成果办。

  (二)各省、自治区、直辖市国防科学技术工业行政主管部门,负责对本地区承担军工任务的地方单位申报项目材料审查后,统一报送国防成果办。

  (三)国防科工委所属院校对申报项目材料审查后,直接报送国防成果办;

  (四)其他企事业单位申报项目材料,由其主管部门(单位)审查后报送国防成果办。

第五章 评审与授予

  第十八条 申报国防技术发明奖和国防科学技术进步奖的项目,由国防成果办进行初审后,按所属专业划分到相应的专业评委会进行评审。

  第十九条 国防技术发明奖和国防科学技术进步奖的奖励等级按下列指标进行综合评定:

  (一)自主创新程度;

  (二)难易程度、复杂程度;

  (三)先进程度;

  (四)成熟性、完备性;

  (五)综合效益(军事效益、社会效益、经济效益);

  (六)应用情况与效果、科学技术价值。

  第二十条 国防技术发明奖和国防科学技术进步奖采取评委集体讨论、投票的方法进行评审。特等奖和一等奖项目应有投票人数三分之二及以上的票数通过,二等奖和三等奖项目应有投票人数五分之三及以上的票数通过。

  具体评审规则由国防科工委科技主管部门另行制定。

  第二十一条 国防技术发明奖和国防科学技术进步奖的评审实行回避制度。被评项目的完成人或来自项目完成单位的人员是评委的,在该项目讨论和投票时均应回避。

  第二十二条 各专业评委会的评审结果应在适当范围内公布。自公布之日起,50日内为异议期。自公布之日起70日内异议处理完毕的,继续参加本年度评审;自公布之日起一年内异议处理完毕的,提交下一年度评审;自公布之日起一年后异议处理完毕的,可以重新申报。

  第二十三条 经过异议程序后,由国防科学技术奖评委会对国防科学技术奖进行终审。

  第二十四条 经国防科学技术奖评委会终审符合授奖条件的项目,由国防科工委批准授奖,向获奖人员和单位颁发奖励证书,并按有关规定颁发奖金。

  第二十五条 获奖人员的情况及主要贡献,应记入本人档案,作为综合考核、评价科技人员的依据之一。

  第二十六条 奖金应按完成单位、完成人的贡献大小进行合理分配,不得挪作它用。

  第二十七条 国防科学技术奖的奖金数额由国防科工委会同财政部规定。国防科学技术奖的奖励经费由中央财政列支。

第六章 异议处理

  第二十八条 在异议期内,任何单位和个人都有权对公布国防技术发明奖和国防科学技术进步奖项目的内容真实性、成果权属、获奖资格、完成单位和完成人及其排序等问题提出异议。

  第二十九条 对公布国防技术发明奖和国防科学技术进步奖项目提出异议的,要填写异议书,并提供必要的证明材料。有下列情况之一的不予受理:

  (一)匿名的异议;

  (二)无正当理由超过异议期提出的异议;

  (三)关于奖励等级的异议。

  第三十条 申报单位内部提出的异议,由申报单位负责处理;军工集团公司所属单位间的异议由军工集团公司负责处理;国防科工委归口管理单位内部的异议由国防科工委归口管理单位负责处理;各军工集团公司、国防科工委归口管理单位之间的异议,以及其他的单位和个人提出的异议,由国防成果办负责处理。

第七章 罚 则

  第三十一条 对于剽窃、侵占他人科技成果的,或者以其他不正当手段骗取国防科学技术奖的,经国防科工委批准后,撤销其奖励,追回奖励证书和奖金,并建议其主管部门或单位依法给予处分。

  第三十二条 参与国防科学技术奖评审活动和有关工作的人员在评审活动中弄虚作假、徇私舞弊的,建议有关部门或单位依法给予处分。

第八章 附 则

  第三十三条 本办法自2004年11月1日起施行。2000年1月20日国防科工委发布的《国防科学技术奖励办法》同时废止。