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开发商逾期交房的违约责任分析/陈宁

时间:2024-07-06 20:14:24 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9908
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开发商逾期交房的违约责任分析

陈宁


(一)关于交房的条件及时间点

  开发商未在商品房买卖合同约定的交付房屋期限内交付房屋的行为,属于逾期履行合同义务的违约行为。关于逾期交房的时间点,应以开发商与购房人在商品房买卖合同中第八条关于交付期限的约定为准,即所谓的“交钥匙”。实践中,开发商大多选择的交房条件为“该商品房经验收合格”,具体包括对房屋基础、主体、水电、排风排气、内外装饰的验收,但不包括小区道路、绿化、停车场及其他配套设施的验收。组织商品房验收的主体是开发商,由其组织勘察、设计、施工、监理单位并会同当地建设质监单位共同参加,竣工验收合格的,开发商应于15日内向建设主管部门备案,开发商只需要获得建设主管部门发出的《竣工验收备案证》即满足交付条件。

(二)违约金的确定标准

1、商品房买卖合同有约定的,从其约定

  商品房买卖合同示范文本第九条是关于开发商逾期交房违约责任的条款,开发商一般会与购房人明确约定逾期交房违约金的计算标准,如每逾期一日按已付房款的万分之三计算违约金。

2、商品房买卖合同没有约定的,以同地段、同类房屋的租金为准

  租金主要有统一租金、协议租金和市场租金三类。统一租金是指国家或地方政府有关房地产主管部门在一定时期统一规定的房屋租金指导标准;协议租金是指租赁合同双方在自愿基础上协商确定的租金额。市场租金是指在房屋租赁市场形成的租赁关系的租金,其标准随着市场行情的变化而波动。
  目前,不少地方政府房地产主管部门会定期公布不同地段和种类的房屋租赁价格标准,有的地方没有公布此类房屋租赁价格标准,大连属于后者。故在大连的司法实践中,一般是通过房地产评估来确定同地段同类房屋的租金标准,主要依据是建设部颁行的《城市房地产市场估价管理暂行办法》。评估的程序为:(1)当事人向法院提出申请,再由法院委托评估机构进行评估;(2)评估机构受理后,进行现场勘估,并综合各种因素进行全面分析,出具估价报告。

(三)以租金标准支付违约金的法理基础

  由于开发商未能按照合同约定的期限交付使用房屋,使得购房人不能在预先设定的时间使用所购房屋,行使占有、使用、收益、处分权能,购房人可能会延长另行租赁房屋居住的期限,进而增加支出,也可能会拖后对外出租的时间,进而减少收入,不论何种情况,都损害了购房人的期待利益——基于合同正常履行应当获得的利益。即使购房人没有实际支付租赁费用,或者新房将来不用于出租,开发商亦不得以此为由对抗购房人要求其支付违约金的请求。

(四)免责事由

  免责事由有法定免责事由和约定免责事由之分,前者为因不可抗力导致违约,违约方可全部或部分免除违约责任,后者为双方当事人约定的不可抗力之外的其他免除违约责任的事由。

1、不可抗力
  不可抗力指不可预见,不可避免并不能客服的客观情况。造成不可抗力的原因主要有两种情形,一是自然灾害,如洪水、地震、台风、海啸等;二是政府行为,如发生战争、强制征收等。在发生不可抗力的事由后,开发商必须在合同约定的期限内将不可抗力的相关情况告知购房人,否则既使发生了不可抗力的事由开发商仍然需要承担延期交房责任。实践中,开发商有随意扩大解释不可抗力的现象,其实,构成不可抗力的条件是很严格的,开发商不得以诸如“雨季停工”、“技术困难”等作为法定免责事由主张免责。
2、约定免责事由
  在商品房买卖合同中,除了不可抗力之外,开发商通常会与购房人约定其他关于逾期交房的免责事由,如购房人未付清房款及其他应交费用、因执行国家法律法规、政策、政府指令导致逾期交房、因市政配套设施接通延误或市政府规划变更导致逾期交房、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。在上述原因中,有的确实可以作为免责事由,如政府行为等,但也要甄别情况实行部分或全部免责,有些则纯属“霸王条款”,如天气原因、高考等因素导致停工,这些情况是开发商可以预料、可以避免和克服的,不能作为免责事由。再如施工期间停水停电、第三人破坏等,则是第三人原因造成的,违约责任的归责原则实行无过错责任,不论开发商是否存在过错,只要存在违约行为,开发商就应向购房人承担违约责任,之后开发商有权依法向责任人追偿。对于约定的免责条款,如果存在《合同法》第五十二条和五十三条规定的情形,购房人可以请求法院确认该免责条款无效,“因故意或者重大过失造成对方财产损失”导致免责条款无效的情形在实践中较多。
注:本文主要参考了最高院民一庭编著的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》一书以及湖南金州律师事务所文颖律师所著的《解读建设部、国家工商总局《〈商品房买卖合同〉示范文本》一文。
附:法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释〔2003〕7号)
第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:
逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
《合同法》
第五十三条 合同中的下列免责条款无效:
(一) 造成对方人身伤害的;
(二) 因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

西藏自治区防雷减灾管理办法

西藏自治区人民政府


西藏自治区人民政府令第60号


  《西藏自治区防雷减灾管理办法》,已经2003年10月14日自治区人民政府第21次常务会议通过,自2004年3月1日起施行。
  

自治区主席 向巴平措
  二00四年一月三十日




西藏自治区防雷减灾管理办法


  第一条 为了防御和减轻雷电灾害,保护人民生命财产安全,保障经济建设顺利进行,根据《中华人民共和国气象法》和《西藏自治区气象条例》及其他有关法律、法规的规定,结合自治区实际,制定本办法。
  第二条 在自治区行政区域内从事防雷减灾活动的单位和个人,应当遵守本办法。
  本办法所称防雷减灾是指防御和减轻雷电灾害的活动,包括雷电灾害的防御、研究、监测、预警等。
  第三条 防雷减灾工作实行预防为主、防治结合的方针,坚持统一规划、统一部署、统一管理的原则。
  第四条 自治区各级人民政府应当加强对防雷减灾工作的领导,组织有关部门采取有效措施,增加对防雷减灾的投入,提高防雷减灾能力。
  第五条 自治区气象主管机构统一负责组织管理和指导全区防雷减灾工作,履行下列职责:
  (一)拟订全区防雷减灾工作发展规划;
  (二)指导和协调各地(市)防雷减灾工作;
  (三)组织雷电防护技术研究、推广、培训和防雷知识的宣传工作,提高全民防雷减灾意识;
  (四)组织全区雷电灾害调查、重大雷击事故鉴定工作;
  (五)负责对防雷产品的监督、管理;
  (六)法律、法规规定的其他职责。
  第六条 各地(市)、县气象主管机构根据职责分工,负责本行政区域内防雷减灾工作。
  第七条 自治区成立防雷减灾领导小组,负责协调全区防雷减灾工作。领导小组下设防雷减灾管理办公室,负责日常工乍,办公室设在自治区气象主管机构。
  各地(市)甙立防雷减灾管理办公室,在本级人民政府和同级气象主管机构的领导下,负责本行政区域内的防雷减灾日常工作,并接受自治区防雷减灾管理办公室的业务指导。
  第八条 各级公安消防、贾量技术监督、建设和城市规划、劳动安全等行政主管部门应当按照各自职责,协同当地气象主管机构做好防雷减灾工作。
  第九条 下列场所和设施,应当安装雷电防护装置:
  (一)建筑物防雷设计规范规定的一、二、三类防雷建(构)筑物;
  (二)油库、液化气站、加油站、危险品仓库等易燃易爆设施;
  (三)通信设施、计算机网络和自动控制系统;
  (四)电力高压线路、发电厂、变电站等电力设施;
  (五)国家、自治区级重点文物保护单位中的古建筑、博物馆和古树名木;
  (六)法律、法规、规章和技术标准规定的其他设施和场所。
  本办法所称雷电防护装置是指接闪器、引下线、接地装置、电涌保护器及其他连接导体等防雷产品和设施总称。          第十条 对从事专业防雷工程设计或者施工的单位按照法律、法规、规章的规定实行资质管理。对从事防雷活动的专业技术人员实行资格管理制度。
  区外具备专业防雷工程设计、施工资质的单位到区内从事专业防雷工程设计、施工的,应当先征得自治区气象主管机构同意,并在自治区建设行政主管部门登记备案后,方可从事专业防雷工程设计、施工。
  第十一条 从事专业防雷工程设计、施工的单位,应当在其相应资质等级许可的范围内,严格按照国家和行业防雷标准规范从事防雷工程设计、施工。
  第十二条 防雷工程的设计实行审核制度。
  新建、扩建、改建的建(构)筑物的防雷工程,应当纳人建设规划。建设单位应当将专业防雷工程设计图纸报送当地县级以上气象主管机构审核,其中国家和自治区级重点工程建设项目专业防雷工程设计图纸应当报送自治区气象主管机构审核。未经审核同意的,不得交付施工。
  第十三条 各级气象主管机构应当在收到建设单位的专业防雷工程设计图纸之日起5个工作日内提出审核意见。
  第十四条 施工单位应当按照审核批准的防雷工程设计方案进行施工,有关气象主管机构应当进行质量跟踪检测。工程竣工后,经气象主管机构或其授权的单位验收合格后方可投入使用。
  第十五条 自治区、地(市)气象主管机构设立防雷检测中心,负责对各类雷电防护装置的检测和雷电防护技术的研究、引进和推广,逐步开展雷电灾害的预报工作。
  防雷检测中心应当建立完善的检测制度,严格执行国家有关标准和规范,保证防雷检测报告的真实性、科学性、公正性。
  第十六条 雷电防护装置实行定期检测制度。易燃易爆场所、重点文物保护单位、通信、电子设备的雷电防护装置,每半年检测一次;其他雷电防护装置每年检测一次。
  行业标准有特殊规定的,从其规定。
  第十七条 防雷检测单位对雷电防护装置检测后,应当出具检测报告,并对检测结果负责。检测项目全部合格后发给合格证,检测不合格的限期整改。
  第十八条 发生雷电灾害的单位应当在2个工作日内将灾情报当地气象主管机构。各级气象主管机构应当将当年雷电灾害情况汇总后上报本级人民政府和上级气象主管机构。 第十九条 防雷工程图纸审核和雷电防护装置检测的收费标准按照自治区价格主管部门核定的标准执行。
  第二十条 违反本办法规定,有下列行为之一的单位,由有关气象主管机构按照职责权限,责令限期改正;逾期不改正的,处5000元以上5万元以下的罚款;有违法所得的,没收违法所得;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
  (一)不具备资质或超出相应资质许可范围从事专业防雷工程设计、施工的;
  (二)未经审核批准或者未经验收合格的防雷工程交付施工或者投入使用的;
  (三)不按规定安装雷电防护装置或者拒绝接受检测的;
  (四)区外具备专业防雷工程设计、施工资质的单位到区内从事专业防雷工程设计、施工,而未登记备案的;
  (五)安装、使用不符合要求的雷电防护装置的;
  (六)建设和施工单位在施工过程中拒绝气象主管机构进行质量跟踪检测的;
  (七)检测单位未履行职责造成重大损失的。
  第二十一条 违反本办法规定,未取得相应资质证书擅自从事专业防雷工程设计、施工的个人,由当地气象主管机构责令停止设计、施工,并处2000元以上2万元以下的罚款;有违法所得的,没收违法所得。
  第二十二条 国家工作人员在防雷减灾工作中违反本办法,滥用职权、玩忽职守的,由主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第二十三条 当事人对行政处罚决定不服的,可依法申请行政复议或提起行政诉讼。
  第二十四条 本办法由自治区气象主管机构负责解释。
  第二十五条 本办法自2004年3月1日起施行。

湖北省地震监测管理实施办法

湖北省人民政府


湖北省地震监测管理实施办法


湖北省人民政府令第295号

《湖北省地震监测管理实施办法》已经2006年11月13日省人民政府常务会议通过,现予发布,自2007年1月1日起施行。


省长罗清泉
二○○六年十一月二十三日

湖北省地震监测管理实施办法

第一条为了加强对地震监测活动的管理,提高地震监测能力,维护人民生命财产安全和社会稳定,根据《中华人民共和国防震减灾法》、《地震监测管理条例》等法律、法规的规定,结合本省实际,制定本办法。

第二条湖北省行政区域内地震监测台网的规划、建设和管理以及地震监测设施和地震观测环境的保护,适用本办法。

第三条省地震行政主管部门负责全省地震监测台网规划、建设和管理,地震监测信息的收集处理以及全省地震监测的监督管理工作。
县(含县级市、省辖市的区,下同)以上人民政府负责管理地震工作的部门或者机构,负责本级地震监测台网的规划、建设和运行管理,地震监测信息的传输和本行政区域内地震监测的监督管理工作。

第四条省地震监测台网规划,由省地震行政主管部门根据全国地震监测台网总体规划和本省监测预报方案制定,报省人民政府批准后实施。
市、县地震监测台网规划,由市、县人民政府负责管理地震工作的部门或者机构,根据全省地震监测台网规划制定,报本级人民政府批准后实施。

第五条下列建设工程应当建设专用地震监测台网:
(一)坝高100米以上、库容5亿立方米以上,有可能诱发5级(含5级)以上地震的水库和水电站工程;
(二)位于地震重点监视防御区内,除前项规定以外的其他经地震安全性评价可能发生破坏性地震的水库和水电站工程;
(三)受地震破坏后可能引发严重次生灾害的油田、矿山、石油化工等重大建设工程。
建设单位应当将专用地震监测台网的设置情况,报省地震行政主管部门备案。

第六条下列建设工程应当设置专用强震动监测设施:
(一)核电站;
(二)大中型水库或水电站的大坝和坝高超过100米的高坝;
(三)多孔跨度超过1000米或者单孔跨度超过150米的桥梁;
(四)高度超过100米的发射塔;
(五)高度超过160米的高层建筑。
建设单位应当将强震动监测设施的设置情况,报省地震行政主管部门备案。

第七条省地震监测台网,市、县地震监测台网,专用地震监测台网以及专用强震动监测设施应当由专业设计单位设计,采用的设备和软件必须符合省地震行政主管部门有关地震监测的技术要求。
地震监测台网及专用强震动监测设施的设计方案,应当报省地震行政主管部门备案,省地震行政主管部门应当对其设计、建设工作进行指导。

第八条省地震监测台网和市、县地震监测台网的建设资金和维护运行经费,按照事权和财权相统一的原则,由各级财政承担。
专用地震监测台网、专用强震动监测设施的建设资金由建设单位承担,运行和维护经费由工程建成后的管理单位承担,建设资金和运行维护经费,应列入工程建设预算和管理维护预算。

第九条省地震监测台网和市、县地震监测台网正式运行后,不得擅自中止或者终止;确需中止或者终止的,应由台网管理单位提出申请,报省地震行政主管部门批准,并报国家地震行政主管部门备案。
专用地震监测台网应至少正常运行二十年以上,届时确需中止或者终止的,应由台网管理单位提出申请,由省地震行政主管部门组织有关专家论证后做出决定并备案。
专用强震动监测设施建成后应始终保持正常运行。

第十条专用地震监测台网和专用强震动监测设施由建设单位管理,建设单位也可将其委托给其他符合资质要求的专业技术机构负责运行和管理。

第十一条省地震监测台网,市、县地震监测台网,专用地震监测台网和专用强震动监测设施的管理单位,应当向省地震行政主管部门实时传输地震监测信息和观测数据。
全省地震监测台网按照省地震行政主管部门规定的权限实行信息资源无偿共享。
省地震行政主管部门应当对全省传输、报送的地震监测信息和观测数据进行质量检查和评比,禁止伪造、删改、损坏原始观测数据。

第十二条县以上人民政府和有关单位应当为省地震监测台网,市、县地震监测台网,专用地震监测台网和专用强震动监测设施提供必要的通信、水、电等条件保障。
上述地震监测台网和地震监测设施的运行受到影响时,当地人民政府应当组织有关部门采取紧急措施,尽快恢复地震监测台网和地震监测设施的正常运行。

第十三条建成的地震监测台网和地震监测设施应设立标志,并依照国家有关规定划定地震观测环境保护范围。
县以上人民政府负责管理地震工作的部门或者机构,应当将本行政区域内的地震监测设施的分布地点及其保护范围,报告当地人民政府,并通报同级公安、国土资源、城乡规划、测绘等部门。
当地人民政府应当将本行政区域内的地震监测设施分布地点及其保护范围向社会公布。

第十四条禁止占用、拆除、损坏下列地震监测设施:
(一)地震监测仪器、设备和装置;
(二)供地震监测使用的山洞、观测井(泉);
(三)地震监测台网中心、中继站、遥测点的用房;
(四)地震监测标志;
(五)地震监测专用无线通信频段、信道和通信设施;
(六)用于地震监测的供电、供水设施。

第十五条在地震观测环境保护范围内的新建、扩建、改建建设工程,建设单位应当向县以上人民政府负责管理地震工作的部门或者机构提出书面申请,提交有关材料;负责管理地震工作的部门或者机构应当在十个工作日内作出同意或者不同意的书面意见。建设单位事先征得县以上人民政府负责管理地震工作的部门或者机构的同意后,应当按照规定采取保护地震监测环境的措施,避免对地震监测环境造成破坏。

第十六条建设国家重点工程,确实无法避免对地震监测设施和地震观测环境造成破坏的,建设单位应当按照县以上人民政府负责管理地震工作的部门或者机构的要求,增建抗干扰设施或者新建地震监测设施后,方可进行建设。增建抗干扰设施或者新建地震监测设施所需费用,由建设单位承担。
需要新建地震监测设施的,县以上人民政府负责管理地震工作的部门或者机构,可以要求新建地震监测设施正常运行1年以后,再拆除原地震监测设施。

第十七条除上述第十五条、第十六条所规定的经管理地震工作的部门或者机构同意的建设活动外,禁止在已划定的地震观测环境保护范围内从事下列活动:
(一)爆破、采矿、采石、钻井、抽水、注水;
(二)在测震观测环境保护范围内设置无线信号发射装置、进行振动作业和往复机械运动;
(三)在电磁观测环境保护范围内铺设金属管线、电力电缆线路、堆放磁性物品和设置高频电磁辐射装置;
(四)在地形变观测环境保护范围内进行振动作业;
(五)在地下流体观测环境保护范围内堆积和填埋垃圾、进行污水处理;
(六)在观测线和观测标志周围设置障碍物或者擅自移动地震观测标志。
在地震观测环境保护范围内对地震监测设施造成临时性干扰活动的单位或者个人,应当提前十五日将相关情况告知所在地负责管理地震工作的部门或者机构,并配合负责管理地震工作的部门或者机构视干扰程度采取相应措施,所需费用由造成干扰的单位或者个人承担。

第十八条在与地震监测台网建设相关的工作中,负责设计、建设、监理、评价等有关工作的人员违反国家有关规定,造成各类地震监测台网和专用强震动监测设施无法正常运行的,由相关主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第十九条县以上人民政府负责管理地震工作的部门或者机构的工作人员,在地震监测台网规划、台网建设、台网管理及地震观测环境保护等工作中不履行职责,发现违法行为不予查处或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,对主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第二十条违反本办法第五条、第六条规定的,按照《湖北省实施〈中华人民共和国防震减灾法〉办法》的有关规定处罚。

第二十一条有下列行为之一的,由县以上负责管理地震工作的部门或者机构责令限期改正,并要求采取相应的补救措施,对主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分:
(一)未采用符合国家标准、行业标准或者地震监测技术要求的地震监测设备和软件的;
(二)擅自中止或者终止各类地震监测台网和专用强震动监测设施运行的。

第二十二条有本办法第十四条、第十七条规定的违法行为之一的,由县以上人民政府负责管理地震工作的部门或者机构给予警告,责令停止违法行为,对个人可以处5000元以下的罚款,对单位处2万元以上10万元以下的罚款;造成损失的,由违法者依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第二十三条本办法自2007年1月1日起施行。