论军产房买卖的法律适用及其合同效力/臧恩富

辽宁壹品律师事务所律师 臧恩富

引言：近年来，利用军队享有使用权的土地进行房地产开发然后以出卖军产房使用权给地方居民居住的现象时有发生，因部队转业人员出售军产房使用权而引发的纠纷也有发生，这类涉及军产房买卖合同的纠纷如何适用法律，如何认定合同的效力，不但在律师之间存在争议，不同法院不同法官之间也有不同看法，军产房买卖的有效性和安全稳定性缺乏透明有效的法律保障。在这类纠纷中，如何适用法律以及如何认定军产房买卖的合同的效力成为争议的焦点和难点。本文拟对军产房买卖的法律适用与合同效力基于本人办理实际案件的理解和体会加以研究和阐述，以供从事学术研究和代理相关案件的律师参考。

一、 军产房的法律界定

军产房是指军队享有房屋所有权（即产权）的房屋。依据中华人民共和国建设部房地产业司、中国人民解放军总后勤部基建营房部印发的《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》第八条的规定：军队房屋产权属军委、总部，所有权性质属军产，“产权单位”填总后勤部。其营房变更登记委托住用单位（即产权管理单位）全权办理，使用住用单位印章，但必须按《中国人民解放军房地产管理条例》规定的房地产转移、变更批准权限，持有总后勤部或各军区、军兵种、国防科工委等大单位的批件。不符合上述规定的，产权转移无效，并不得进行营房变更登记。同时依据《军队房地产开发管理暂行条例》第十五条的规定：利用军队房地产开发，不论数量多少，一律报总后勤部审批。《军队现有住房出售管理办法》（总后勤部[1999]后营字第530号印发）第四条规定： 出售军队现有住房，必须经军区级单位审查并报总后勤部批准，由售房单位组织实施。综合上述军队房地产管理规定，军产房的产权单位是总后勤部，军队产权房屋向地方转让，必须取得总后勤部的审批，否则无权转让，转让无效。


二、 军产房买卖的法律适用

军产房的法律适用问题是解决军产房纠纷的焦点和难点。原因是，关于军产房的相关法律规定主要是由中央军委或其总后勤部规定的，如：

1、《中国人民解放军房地产管理条例》（１９９０年４月２０日中华人民共和国中央军事委员会发布，自发布之日起施行）；
2、《军队房地产开发管理暂行规定》【实施时间】1992-12-01【颁布单位】中国人民解放军总后勤部；
3、《军队现有住房出售管理办法》(总后勤部[1999]后营字第530号印发)
4、《总参谋部、总政治部、总后勤部关于利用军队房地产开发经营有关问题的通知》、
5、《中华人民共和国建设部房地产业司、中国人民解放军总后勤部基建营房部关于印发《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》的通知》

以上这些规定在互联网上可以搜索到相关原文，但如何看待这些规定对于军产房向地方转让的合同的效力的影响却是一个有争议的问题，产生争议的根本原因是对于如何认定中央军委及其总后勤部的规定对于军产房买卖合同效力的影响缺乏明确的法律规定。因为依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款的规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”的合法无效。而依据《中华人民共和国立法法》（以下简称立法法）的规定，法律是由全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会行使国家立法权（见《立法法》第七条）。而行政法规则由国务院根据宪法和法律，制定行政法规（见《立法法》第五十六条第一款）。中央军委及其总后勤部关于军产房的规定不是法律，也不是行政法规，与合同法关于合同效力的规定对应不上。使得中央军委及其总后勤部关于军产房的规定对于合同效力的影响没有直接的法律规定。这是产生军产房法律适用及军产房买卖合同效力争议的根源所在。中央军委及其总后勤部关于军产房的规定依据《立法法》的规定，应属于军事法规和军事规章。而依据《立法法》的规定：军事法规、军事规章在武装力量内部实施。因军产房买卖即涉及军事力量内部，又涉及军事力量外部的地方军产房购买人，此事如何适用军事法规、军事规章以及如何认定军事法规、军事规章与合同效力的关系仍然没有明确的法律规定。所以为了解决涉及到军队与地方法律关系的军产房买卖的法律适用及其效力，迫切需要通过法律或中央军事委员会与国务院联合发文的形式明确军产房向地方转让时的法律适用与合同效力问题。

对于中央军军事委员会及其各总部、军兵种、军区的立法权及其所立规范的效力，依据《立法法》第九十三条规定：中央军事委员会根据宪法和法律，制定军事法规。中央军事委员会各总部、军兵种、军区，可以根据法律和中央军事委员会的军事法规、决定、命令，在其权限范围内，制定军事规章。军事法规、军事规章在武装力量内部实施。军事法规、军事规章的制定、修改和废止办法，由中央军事委员会依照本法规定的原则规定。


三、 军产房向地方购买者转让的合同效力分析

依据《中国人民解放军房地产管理条例》第十条第（一）款的规定：不论数量多少，凡军队房地产同地方有偿转让的，房地产的转移变更由总后勤部审批。另依据中华人民共和国建设部房地产业司中国人民解放军总后勤部基建营房部关于印发的《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》第八条的规定：军队房屋产权属军委、总部，所有权性质属军产，“产权单位”填总后勤部。其营房变更登记委托住用单位（即产权管理单位）全权办理，使用住用单位印章，但必须按《中国人民解放军房地产管理条例》规定的房地产转移、变更批准权限，持有总后勤部或各军区、军兵种、国防科工委等大单位的批件。不符合上述规定的，产权转移无效，并不得进行营房变更登记。同时依据《军队房地产开发管理暂行条例》第十五条的规定：利用军队房地产开发，不论数量多少，一律报总后勤部审批。《军队现有住房出售管理办法》（总后勤部[1999]后营字第530号印发）第四条规定： 出售军队现有住房，必须经军区级单位审查并报总后勤部批准，由售房单位组织实施。综合上述军队房地产管理规定，军产房的产权单位是总后勤部，军队产权房屋向地方转让，必须取得总后勤部的审批，否则无权转让，转让无效。

具体到判决中的法律适用，笔者的意见是应适用合同法第五十一条的规定：即“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。即军产房向地方转让，依军事法规和军事规章的规定，应经过总后勤部审批同意。军产房买卖之前经过总后勤部审批同意或争议起诉到法院前经过总后勤部追认的，法院应认定为有权处分，军产房买卖合同有效。否则应按无权处分认定处理，即，应依《合同法》第51条的规定按无效合同处理。



四、 买卖军产房居住权或永久使用权的说法的法律性质及合同效力分析


现实生活中涉及的军产房买卖往往以出售军产房使权或居住权，由出售军产房一方向地方购房者出具营房居住证的变通方式进行，如何看待和评价买卖军产房居住权或永久使用权的说法的法律性质及合同效力，是一个值得研究和应由有立法权的权威部门尽早明确的问题。笔者认为买卖军产房居住权或永久使用权的说法的法律性质实质是房屋所有权的买卖，如无总后勤部审批，有关买卖或转让合同也是无效的。具体理由阐述如下：

1、《中国人民解放军房地产管理条例》第十条第（一）款的规定：不论数量多少，凡军队房地产同地方有偿转让的，房地产的转移变更由总后勤部审批。该条例中的房地产转让包括了所谓的永久使用权的转让，也就是说，即使以永久使用权的名义向地方转让房地产，也必须经过总后勤部的审批。

2、从法律的角度讲，除了地方国有福利分房中的房屋允许转让使用权（其实质是房屋租赁权的有偿转让）外，其他房屋买卖中并没有房屋使用权买卖这个法律概念，以买卖军产房居住权或永久使用权的名义所进行的军产房买卖，其法律关系的实质要么是房屋转租的关系，要么是房屋买卖的关系，使用权买卖的法律本质是承租权的有偿转让，而依据合同法第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。出卖房屋的永久使用权其本质是租赁权的无限期转让，这与合法同中关于租赁合同的期限不得超过二十年相违背，是无效的，不可行的。

3、军产房的买卖合同也是合同，依法应适用《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）关于买卖合同的规定。依据合同法第一百三十条的规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第一百三十二条第一款规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”。第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务。”即依据合同法关于买卖合同的规定，作为军产房的卖方的主要义务是交付房屋并移转房屋的所有权，虽然有的军产房买卖合同中规定只办理军产住房证，但这样的规定并不能排除军产房的卖方依合同法应承担的卖方的法定义务，即转让军产房所有权的义务。

综上所述，买卖军产房居住权或永久使用权的说法的法律性质实质是房屋所有权的买卖，如无总后勤部审批，有关买卖或转让合同也是无效的。

五、评论及建议

依据《中国人民解放军房地产管理条例》第三十四条第（二）款的规定：“对于越权擅自处理军队房地产的单位，没收其全部收入，擅自处理的房地产应全部收回，并给予主管负责人或直接责任者行政处分。”也就是说，对于违规的军产房买卖，购买军产房的一方当事人可能面临失去所购房屋又得不到补偿的不良后果。而购买房屋对于绝大多数地方居民来说又是一生中最大的一笔支出，所以军产房买卖对于购房者来说事关重大。
重庆市人大常委会


重庆市气象条例
重庆市人民代表大会常务委员会



《重庆市气象条例》1999年7月29日经重庆市第一届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过，现予公布，自1999年9月1日起施行。


第一条 为了加强气象工作，提高气象预报水平，防御和减轻气象灾害，保护人民生命财产安全，合理开发利用和保护气候资源，促进经济与社会发展，根据国家有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 在本市行政区域内从事气象探测、预报以及气象科技成果的使用和传播、气象灾害防御、气候资源开发利用和保护管理等活动，应当遵守本条例。
第三条 县级以上气象主管部门在上一级气象主管部门与同级人民政府领导下，负责管理本行政区域内的气象工作。
本市其它有关部门所属气象台站的气象工作，应当接受市气象主管部门的监督管理。
第四条 各级人民政府应当加强对气象工作的领导，支持气象科技教育的发展，将地方气象事业项目所需基本建设投资、事业经费和专项经费等纳入本级国民经济和社会发展计划及财政预算，并逐步增加对地方气象事业的投入。
第五条 为地方经济和社会发展服务的气象事业项目属地方气象事业，主要包括：
（一）灾害性天气监测预警系统、辅助气象通信系统和气象卫星遥感监测系统；
（二）为农业和农村经济发展建立的气象科技服务体系；
（三）为城市规划、人民生活建立的城市环境气象服务系统；
（四）人工影响天气和防雷避雷等气象防灾减灾系统；
（五）国家和市人民政府所规定的其他项目。
第六条 气象台站的探测环境和场地、仪器、设施、标志等，任何单位和个人不得擅自移动、侵占和损毁。
在国家规定的气象台站探测环境保护范围内，禁止从事对气象探测有不利影响的工程建设或其它活动；因特殊原因需要进行此类活动的，应征得气象主管部门的同意。
第七条 气象台站探测环境和设施应当长期保持稳定，并纳入城乡建设总体规划；因重点工程建设、城镇建设等确需迁移的，须经市以上气象主管部门批准，所需费用按重置价格由建设单位承担；因不可抗力遭受破坏时，当地人民政府应当采取紧急措施，组织力量修复，确保气象工作
的正常进行。
第八条 气象技术专用装备应当符合国家规定的技术要求，并经市以上气象主管部门审查合格后，方可投入气象业务使用。
市气象主管部门设置气象计量标准器具。市气象计量检定机构经市计量行政主管部门授权，对本市行政区域内使用的气象计量器具依法进行检定。未经检定、检定不合格或超过检定有效期限的气象计量器具，不得投入使用。
第九条 无线电管理部门指配的气象专用频率、信道受国家法律保护，任何单位和个人不得占用、干扰和破坏。
电信管理部门和无线电管理部门应当与同级气象主管部门密切合作，确保气象通信通畅，准确、及时传递气象情报、预报和灾害性天气警报。
第十条 气象预报和灾害性天气警报，由市气象主管部门所属的气象台站按职责分工统一发布，其他单位或个人不得以任何形式向社会发布。
各级气象主管部门应当推广先进的气象科学技术，提高气象预报和灾害性天气警报的准确率。
第十一条 广播、电视、报刊、无线寻呼、声讯服务、互联网、公共场所电子屏幕等媒体向社会传播气象预报和灾害性天气警报，必须使用市气象主管部门所属气象台站直接提供的适时气象信息，并标明发布台站的名称和发布时间，不得删改其内容。
第十二条 广播电视气象预报和灾害性天气警报节目，由发布该信息的气象台站负责制作。
广播、电视台站应当与气象主管部门商定气象预报节目的播发时间，并定时播发；对可能产生重大影响的灾害性天气警报以及补充或订正的气象预报，应当及时增播或插播。
第十三条 县级以上人民政府应当编制合理开发利用和保护气候资源的规划，并组织有关部门实施。同级气象主管部门参与规划的制定和实施；负责气候影响评价的发布和管理，对城镇建设规划、重点建设工程、区域性经济开发项目，组织气候可行性论证。
第十四条 县级以上人民政府应当采取有效措施，防御和减轻气象灾害损失。同级气象主管部门应当严密监测、预报干旱、高温、大风、冰雹、雷电、暴雨、寒潮、雾害、低温阴雨等灾害性天气，及时报告同级人民政府，通报有关部门，为其指挥防灾抗灾、组织经济建设提供决策依据
和建议；参与气象灾害的调查评估，负责气象灾害的鉴定。
第十五条 各级人民政府应当组织制定增雨、防雹、消雾等人工影响局部天气的规划，建立相应的协作制度，提供必要的经费和工作条件。
各级气象主管部门负责本行政区域内人工影响局部天气工作的实施和管理，并对作业效果进行评估。交通、公安、航空、通信、电力等部门和单位，应当为人工影响天气作业提供必要的保障。
第十六条 县级以上气象主管部门负责管理本行政区域内雷电灾害的防御工作，组织雷电灾害防护装置的设计审核、施工监审和竣工验收，并定期进行监督检测。
高层建筑、易燃易爆物资仓储场所、电力设施、电子设备、计算机网络和其它需要防雷的建筑和设施，应当按照国家或市的规定采取防雷措施。
第十七条 市气象主管部门所属的气象台站，为国家机关指挥防灾减灾、组织经济建设提供的气象信息服务，应当及时、无偿提供。
第十八条 根据用户需要提供的专业专项气象服务，应当按照市物价行政主管部门的规定或合同约定，实行有偿服务。
传播气象信息获得收益的媒体，应当按照国家或市有关部门的规定，提取部分收益专项用于气象事业发展。
第十九条 充灌、施放升空气球，应当遵守国家有关规定，符合市以上气象主管部门制定的技术规范。作业单位和个人必须经过县级以上气象主管部门的技术资格认定。
县级以上气象主管部门应当协同当地消防、工商、市政、航空等部门和单位，加强对充灌、施放升空气球的安全管理。
第二十条 违反本条例下列条款的，由县级以上气象主管部门处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（一）违反第六条规定的，责令停止违法行为，限期恢复原状或赔偿直接损失，可并处一千元以上一万元以下罚款；
（二）违反第八条第一款规定造成危害的，责令改正，给予警告，可并处一千元以上一万元以下罚款；
（三）违反第十条、第十一条规定的，给予警告，可并处一千元以上一万元以下罚款；造成严重后果的，处以一万元以上三万元以下罚款；
（四）违反第十六条第二款规定的，责令限期改正，给予警告；
（五）违反第十九条第一款规定的，责令停止违法行为，没收违法所得，并处一千元以上三千元以下罚款。
第二十一条 违反本条例第八条第二款、第九条第一款规定的，由计量行政主管部门和无线电管理部门依法处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十二条 国家工作人员在气象活动中，滥用职权，玩忽职守，徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十三条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。逾期不申请复议、不起诉、又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第二十四条 本条例适用中的具体问题，由市气象主管部门解释。
第二十五条 本条例自1999年9月1日起施行。



1999年7月29日