财政部


关于印发《小企业会计准则》的通知

财会[2011]17号


国务院有关部委、有关直属机构，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局），新疆生产建设兵团财务局：

　　为了规范小企业会计确认、计量和报告行为，促进小企业可持续发展，发挥小企业在国民经济和社会发展中的重要作用，根据《中华人民共和国会计法》及其他有关法律和法规，我部制定了《小企业会计准则》，现予印发，自2013年1月1日起在小企业范围内施行，鼓励小企业提前执行。我部于2004年4月27日发布的《小企业会计制度》（财会[2004]2号）同时废止。

　　执行中有何问题，请及时反馈我部。

　　附件：小企业会计准则

　　 财政部

二○一一年十月十八日






小企业会计准则
第一章 总 则
第一条 为了规范小企业会计确认、计量和报告行为，促进小企业可持续发展，发挥小企业在国民经济和社会发展中的重要作用，根据《中华人民共和国会计法》及其他有关法律和法规，制定本准则。
第二条 本准则适用于在中华人民共和国境内依法设立的、符合《中小企业划型标准规定》所规定的小型企业标准的企业。
下列三类小企业除外：
（一）股票或债券在市场上公开交易的小企业。
（二）金融机构或其他具有金融性质的小企业。
（三）企业集团内的母公司和子公司。
前款所称企业集团、母公司和子公司的定义与《企业会计准则》的规定相同。
第三条 符合本准则第二条规定的小企业，可以执行本准则，也可以执行《企业会计准则》。
（一）执行本准则的小企业，发生的交易或者事项本准则未作规范的，可以参照《企业会计准则》中的相关规定进行处理。
（二）执行《企业会计准则》的小企业，不得在执行《企业会计准则》的同时，选择执行本准则的相关规定。
（三）执行本准则的小企业公开发行股票或债券的，应当转为执行《企业会计准则》；因经营规模或企业性质变化导致不符合本准则
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第二条规定而成为大中型企业或金融企业的，应当从次年1月1日起转为执行《企业会计准则》。
（四）已执行《企业会计准则》的上市公司、大中型企业和小企业，不得转为执行本准则。
第四条 执行本准则的小企业转为执行《企业会计准则》时，应当按照《企业会计准则第38号——首次执行企业会计准则》等相关规定进行会计处理。
第二章 资 产
第五条 资产，是指小企业过去的交易或者事项形成的、由小企业拥有或者控制的、预期会给小企业带来经济利益的资源。
小企业的资产按照流动性，可分为流动资产和非流动资产。
第六条 小企业的资产应当按照成本计量，不计提资产减值准备。
第一节 流动资产
第七条 小企业的流动资产，是指预计在1年内（含1年，下同）或超过1年的一个正常营业周期内变现、出售或耗用的资产。
小企业的流动资产包括：货币资金、短期投资、应收及预付款项、存货等。
第八条 短期投资，是指小企业购入的能随时变现并且持有时间不准备超过1年（含1年，下同）的投资，如小企业以赚取差价为目的从二级市场购入的股票、债券、基金等。
短期投资应当按照以下规定进行会计处理：
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（一）以支付现金取得的短期投资，应当按照购买价款和相关税费作为成本进行计量。
实际支付价款中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息，应当单独确认为应收股利或应收利息，不计入短期投资的成本。
（二）在短期投资持有期间，被投资单位宣告分派的现金股利或在债务人应付利息日按照分期付息、一次还本债券投资的票面利率计算的利息收入，应当计入投资收益。
（三）出售短期投资，出售价款扣除其账面余额、相关税费后的净额，应当计入投资收益。
第九条 应收及预付款项，是指小企业在日常生产经营活动中发生的各项债权。包括：应收票据、应收账款、应收股利、应收利息、其他应收款等应收款项和预付账款。
应收及预付款项应当按照发生额入账。
第十条 小企业应收及预付款项符合下列条件之一的，减除可收回的金额后确认的无法收回的应收及预付款项，作为坏账损失：
（一）债务人依法宣告破产、关闭、解散、被撤销，或者被依法注销、吊销营业执照，其清算财产不足清偿的。
（二）债务人死亡，或者依法被宣告失踪、死亡，其财产或者遗产不足清偿的。
（三）债务人逾期3年以上未清偿，且有确凿证据证明已无力清偿债务的。
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（四）与债务人达成债务重组协议或法院批准破产重整计划后，无法追偿的。
（五）因自然灾害、战争等不可抗力导致无法收回的。
（六）国务院财政、税务主管部门规定的其他条件。
应收及预付款项的坏账损失应当于实际发生时计入营业外支出，同时冲减应收及预付款项。
第十一条 存货，是指小企业在日常生产经营过程中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、将在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等，以及小企业（农、林、牧、渔业）为出售而持有的、或在将来收获为农产品的消耗性生物资产。
小企业的存货包括：原材料、在产品、半成品、产成品、商品、周转材料、委托加工物资、消耗性生物资产等。
（一）原材料，是指小企业在生产过程中经加工改变其形态或性质并构成产品主要实体的各种原料及主要材料、辅助材料、外购半成品（外购件）、修理用备件（备品备件）、包装材料、燃料等。
（二）在产品，是指小企业正在制造尚未完工的产品。包括：正在各个生产工序加工的产品，以及已加工完毕但尚未检验或已检验但尚未办理入库手续的产品。
（三）半成品，是指小企业经过一定生产过程并已检验合格交付半成品仓库保管，但尚未制造完工成为产成品，仍需进一步加工的中间产品。
（四）产成品，是指小企业已经完成全部生产过程并已验收入库，
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符合标准规格和技术条件，可以按照合同规定的条件送交订货单位，或者可以作为商品对外销售的产品。
（五）商品，是指小企业（批发业、零售业）外购或委托加工完成并已验收入库用于销售的各种商品。
（六）周转材料，是指小企业能够多次使用、逐渐转移其价值但仍保持原有形态且不确认为固定资产的材料。包括：包装物、低值易耗品、小企业（建筑业）的钢模板、木模板、脚手架等。
（七）委托加工物资，是指小企业委托外单位加工的各种材料、商品等物资。
（八）消耗性生物资产，是指小企业（农、林、牧、渔业）生长中的大田作物、蔬菜、用材林以及存栏待售的牲畜等。
第十二条 小企业取得的存货，应当按照成本进行计量。
（一）外购存货的成本包括：购买价款、相关税费、运输费、装卸费、保险费以及在外购存货过程发生的其他直接费用，但不含按照税法规定可以抵扣的增值税进项税额。
（二）通过进一步加工取得存货的成本包括：直接材料、直接人工以及按照一定方法分配的制造费用。
经过1年期以上的制造才能达到预定可销售状态的存货发生的借款费用，也计入存货的成本。
前款所称借款费用，是指小企业因借款而发生的利息及其他相关成本。包括：借款利息、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。
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（三）投资者投入存货的成本，应当按照评估价值确定。
（四）提供劳务的成本包括：与劳务提供直接相关的人工费、材料费和应分摊的间接费用。
（五）自行栽培、营造、繁殖或养殖的消耗性生物资产的成本，应当按照下列规定确定：
1．自行栽培的大田作物和蔬菜的成本包括：在收获前耗用的种子、肥料、农药等材料费、人工费和应分摊的间接费用。
2．自行营造的林木类消耗性生物资产的成本包括：郁闭前发生的造林费、抚育费、营林设施费、良种试验费、调查设计费和应分摊的间接费用。
3．自行繁殖的育肥畜的成本包括：出售前发生的饲料费、人工费和应分摊的间接费用。
4．水产养殖的动物和植物的成本包括：在出售或入库前耗用的苗种、饲料、肥料等材料费、人工费和应分摊的间接费用。
（六）盘盈存货的成本，应当按照同类或类似存货的市场价格或评估价值确定。
第十三条 小企业应当采用先进先出法、加权平均法或者个别计价法确定发出存货的实际成本。计价方法一经选用，不得随意变更。
对于性质和用途相似的存货，应当采用相同的成本计算方法确定发出存货的成本。
对于不能替代使用的存货、为特定项目专门购入或制造的存货以及提供的劳务，采用个别计价法确定发出存货的成本。
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对于周转材料，采用一次转销法进行会计处理，在领用时按其成本计入生产成本或当期损益；金额较大的周转材料，也可以采用分次摊销法进行会计处理。出租或出借周转材料，不需要结转其成本，但应当进行备查登记。
对于已售存货，应当将其成本结转为营业成本。
第十四条 小企业应当根据生产特点和成本管理的要求，选择适合于本企业的成本核算对象、成本项目和成本计算方法。
小企业发生的各项生产费用，应当按照成本核算对象和成本项目分别归集。
（一）属于材料费、人工费等直接费用，直接计入基本生产成本和辅助生产成本。
（二）属于辅助生产车间为生产产品提供的动力等直接费用，可以先作为辅助生产成本进行归集，然后按照合理的方法分配计入基本生产成本；也可以直接计入所生产产品发生的生产成本。
（三）其他间接费用应当作为制造费用进行归集，月度终了，再按一定的分配标准，分配计入有关产品的成本。
第十五条 存货发生毁损，处臵收入、可收回的责任人赔偿和保险赔款，扣除其成本、相关税费后的净额，应当计入营业外支出或营业外收入。
盘盈存货实现的收益应当计入营业外收入。
盘亏存货发生的损失应当计入营业外支出。
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第二节 长期投资
第十六条 小企业的非流动资产，是指流动资产以外的资产。
小企业的非流动资产包括：长期债券投资、长期股权投资、固定资产、生产性生物资产、无形资产、长期待摊费用等。
第十七条 长期债券投资，是指小企业准备长期（在1年以上，下同）持有的债券投资。
第十八条 长期债券投资应当按照购买价款和相关税费作为成本进行计量。
实际支付价款中包含的已到付息期但尚未领取的债券利息，应当单独确认为应收利息，不计入长期债券投资的成本。
第十九条 长期债券投资在持有期间发生的应收利息应当确认为投资收益。
（一）分期付息、一次还本的长期债券投资，在债务人应付利息日按照票面利率计算的应收未收利息收入应当确认为应收利息，不增加长期债券投资的账面余额。
（二）一次还本付息的长期债券投资，在债务人应付利息日按照票面利率计算的应收未收利息收入应当增加长期债券投资的账面余额。
（三）债券的折价或者溢价在债券存续期间内于确认相关债券利息收入时采用直线法进行摊销。
第二十条 长期债券投资到期，小企业收回长期债券投资，应当冲减其账面余额。
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处臵长期债券投资，处臵价款扣除其账面余额、相关税费后的净额，应当计入投资收益。
第二十一条 小企业长期债券投资符合本准则第十条所列条件之一的，减除可收回的金额后确认的无法收回的长期债券投资，作为长期债券投资损失。
长期债券投资损失应当于实际发生时计入营业外支出，同时冲减长期债券投资账面余额。
第二十二条 长期股权投资，是指小企业准备长期持有的权益性投资。
第二十三条 长期股权投资应当按照成本进行计量。
（一）以支付现金取得的长期股权投资，应当按照购买价款和相关税费作为成本进行计量。
实际支付价款中包含的已宣告但尚未发放的现金股利，应当单独确认为应收股利，不计入长期股权投资的成本。
（二）通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，应当按照换出非货币性资产的评估价值和相关税费作为成本进行计量。
第二十四条 长期股权投资应当采用成本法进行会计处理。
在长期股权投资持有期间，被投资单位宣告分派的现金股利或利润，应当按照应分得的金额确认为投资收益。
第二十五条 处臵长期股权投资，处臵价款扣除其成本、相关税费后的净额，应当计入投资收益。
第二十六条 小企业长期股权投资符合下列条件之一的，减除可
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收回的金额后确认的无法收回的长期股权投资，作为长期股权投资损失：
（一）被投资单位依法宣告破产、关闭、解散、被撤销，或者被依法注销、吊销营业执照的。
（二）被投资单位财务状况严重恶化，累计发生巨额亏损，已连续停止经营3年以上，且无重新恢复经营改组计划的。
（三）对被投资单位不具有控制权，投资期限届满或者投资期限已超过10年，且被投资单位因连续3年经营亏损导致资不抵债的。
（四）被投资单位财务状况严重恶化，累计发生巨额亏损，已完成清算或清算期超过3年以上的。
（五）国务院财政、税务主管部门规定的其他条件。
长期股权投资损失应当于实际发生时计入营业外支出，同时冲减长期股权投资账面余额。
第三节 固定资产和生产性生物资产
第二十七条 固定资产，是指小企业为生产产品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过1年的有形资产。
小企业的固定资产包括：房屋、建筑物、机器、机械、运输工具、设备、器具、工具等。
第二十八条 固定资产应当按照成本进行计量。
（一）外购固定资产的成本包括：购买价款、相关税费、运输费、装卸费、保险费、安装费等，但不含按照税法规定可以抵扣的增值税进项税额。
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以一笔款项购入多项没有单独标价的固定资产，应当按照各项固定资产或类似资产的市场价格或评估价值比例对总成本进行分配，分别确定各项固定资产的成本。
（二）自行建造固定资产的成本，由建造该项资产在竣工决算前发生的支出（含相关的借款费用）构成。
小企业在建工程在试运转过程中形成的产品、副产品或试车收入冲减在建工程成本。
（三）投资者投入固定资产的成本，应当按照评估价值和相关税费确定。
（四）融资租入的固定资产的成本，应当按照租赁合同约定的付款总额和在签订租赁合同过程中发生的相关税费等确定。
（五）盘盈固定资产的成本，应当按照同类或者类似固定资产的市场价格或评估价值，扣除按照该项固定资产新旧程度估计的折旧后的余额确定。
第二十九条 小企业应当对所有固定资产计提折旧，但已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地不得计提折旧。
固定资产的折旧费应当根据固定资产的受益对象计入相关资产成本或者当期损益。
前款所称折旧，是指在固定资产使用寿命内，按照确定的方法对应计折旧额进行系统分摊。应计折旧额，是指应当计提折旧的固定资产的原价（成本）扣除其预计净残值后的金额。预计净残值，是指固定资产预计使用寿命已满，小企业从该项固定资产处臵中获得的扣除
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预计处臵费用后的净额。已提足折旧，是指已经提足该项固定资产的应计折旧额。
第三十条 小企业应当按照年限平均法（即直线法，下同）计提折旧。小企业的固定资产由于技术进步等原因，确需加速折旧的，可以采用双倍余额递减法和年数总和法。
小企业应当根据固定资产的性质和使用情况，并考虑税法的规定，合理确定固定资产的使用寿命和预计净残值。
固定资产的折旧方法、使用寿命、预计净残值一经确定，不得随意变更。
第三十一条 小企业应当按月计提折旧，当月增加的固定资产，当月不计提折旧，从下月起计提折旧；当月减少的固定资产，当月仍计提折旧，从下月起不计提折旧。
第三十二条 固定资产的日常修理费，应当在发生时根据固定资产的受益对象计入相关资产成本或者当期损益。
第三十三条 固定资产的改建支出，应当计入固定资产的成本，但已提足折旧的固定资产和经营租入的固定资产发生的改建支出应当计入长期待摊费用。
前款所称固定资产的改建支出，是指改变房屋或者建筑物结构、延长使用年限等发生的支出。
第三十四条 处臵固定资产，处臵收入扣除其账面价值、相关税费和清理费用后的净额，应当计入营业外收入或营业外支出。
前款所称固定资产的账面价值，是指固定资产原价（成本）扣减
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累计折旧后的金额。
盘亏固定资产发生的损失应当计入营业外支出。
第三十五条 生产性生物资产，是指小企业（农、林、牧、渔业）为生产农产品、提供劳务或出租等目的而持有的生物资产。包括：经济林、薪炭林、产畜和役畜等。
第三十六条 生产性生物资产应当按照成本进行计量。
（一）外购的生产性生物资产的成本，应当按照购买价款和相关税费确定。
（二）自行营造或繁殖的生产性生物资产的成本，应当按照下列规定确定：
1．自行营造的林木类生产性生物资产的成本包括：达到预定生产经营目的前发生的造林费、抚育费、营林设施费、良种试验费、调查设计费和应分摊的间接费用等必要支出。
2．自行繁殖的产畜和役畜的成本包括：达到预定生产经营目的前发生的饲料费、人工费和应分摊的间接费用等必要支出。
前款所称达到预定生产经营目的，是指生产性生物资产进入正常生产期，可以多年连续稳定产出农产品、提供劳务或出租。
第三十七条 生产性生物资产应当按照年限平均法计提折旧。
小企业（农、林、牧、渔业）应当根据生产性生物资产的性质和使用情况，并考虑税法的规定，合理确定生产性生物资产的使用寿命和预计净残值。
生产性生物资产的折旧方法、使用寿命、预计净残值一经确定，
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不得随意变更。
小企业（农、林、牧、渔业）应当自生产性生物资产投入使用月份的下月起按月计提折旧；停止使用的生产性生物资产，应当自停止使用月份的下月起停止计提折旧。
第四节 无形资产
第三十八条 无形资产，是指小企业为生产产品、提供劳务、出租或经营管理而持有的、没有实物形态的可辨认非货币性资产。
小企业的无形资产包括：土地使用权、专利权、商标权、著作权、非专利技术等。
自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间按照合理的方法进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。
第三十九条 无形资产应当按照成本进行计量。
（一）外购无形资产的成本包括：购买价款、相关税费和相关的其他支出（含相关的借款费用）。
（二）投资者投入的无形资产的成本，应当按照评估价值和相关税费确定。
（三）自行开发的无形资产的成本，由符合资本化条件后至达到预定用途前发生的支出（含相关的借款费用）构成。
第四十条 小企业自行开发无形资产发生的支出，同时满足下列
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条件的，才能确认为无形资产：
（一）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
（二）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
（三）能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，应当证明其有用性；
（四）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；
（五）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
第四十一条 无形资产应当在其使用寿命内采用年限平均法进行摊销，根据其受益对象计入相关资产成本或者当期损益。
无形资产的摊销期自其可供使用时开始至停止使用或出售时止。有关法律规定或合同约定了使用年限的，可以按照规定或约定的使用年限分期摊销。
小企业不能可靠估计无形资产使用寿命的，摊销期不得低于10年。
第四十二条 处臵无形资产，处臵收入扣除其账面价值、相关税费等后的净额，应当计入营业外收入或营业外支出。
前款所称无形资产的账面价值，是指无形资产的成本扣减累计摊销后的金额。
第五节 长期待摊费用
第四十三条 小企业的长期待摊费用包括：已提足折旧的固定资
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产的改建支出、经营租入固定资产的改建支出、固定资产的大修理支出和其他长期待摊费用等。
前款所称固定资产的大修理支出，是指同时符合下列条件的支出：
（一）修理支出达到取得固定资产时的计税基础50%以上；
（二）修理后固定资产的使用寿命延长2年以上。
第四十四条 长期待摊费用应当在其摊销期限内采用年限平均法进行摊销，根据其受益对象计入相关资产的成本或者管理费用，并冲减长期待摊费用。
（一）已提足折旧的固定资产的改建支出，按照固定资产预计尚可使用年限分期摊销。
（二）经营租入固定资产的改建支出，按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。
（三）固定资产的大修理支出，按照固定资产尚可使用年限分期摊销。
（四）其他长期待摊费用，自支出发生月份的下月起分期摊销，摊销期不得低于3年。
第三章 负 债
第四十五条 负债，是指小企业过去的交易或者事项形成的，预期会导致经济利益流出小企业的现时义务。
小企业的负债按照其流动性，可分为流动负债和非流动负债。
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第一节 流动负债
第四十六条 小企业的流动负债，是指预计在1年内或者超过1年的一个正常营业周期内清偿的债务。
小企业的流动负债包括：短期借款、应付及预收款项、应付职工薪酬、应交税费、应付利息等。
第四十七条 各项流动负债应当按照其实际发生额入账。
小企业确实无法偿付的应付款项，应当计入营业外收入。
第四十八条 短期借款应当按照借款本金和借款合同利率在应付利息日计提利息费用，计入财务费用。
第四十九条 应付职工薪酬，是指小企业为获得职工提供的服务而应付给职工的各种形式的报酬以及其他相关支出。
小企业的职工薪酬包括：
（一）职工工资、奖金、津贴和补贴。
（二）职工福利费。
（三）医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费。
（四）住房公积金。
（五）工会经费和职工教育经费。
（六）非货币性福利。
（七）因解除与职工的劳动关系给予的补偿。
（八）其他与获得职工提供的服务相关的支出等。
第五十条 小企业应当在职工为其提供服务的会计期间，将应付
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的职工薪酬确认为负债，并根据职工提供服务的受益对象，分别下列情况进行会计处理：
（一）应由生产产品、提供劳务负担的职工薪酬，计入产品成本或劳务成本。
（二）应由在建工程、无形资产开发项目负担的职工薪酬，计入固定资产成本或无形资产成本。
（三）其他职工薪酬（含因解除与职工的劳动关系给予的补偿），计入当期损益。
第二节 非流动负债
第五十一条 小企业的非流动负债，是指流动负债以外的负债。
小企业的非流动负债包括：长期借款、长期应付款等。
第五十二条 非流动负债应当按照其实际发生额入账。
长期借款应当按照借款本金和借款合同利率在应付利息日计提利息费用，计入相关资产成本或财务费用。
第四章 所有者权益
第五十三条 所有者权益，是指小企业资产扣除负债后由所有者享有的剩余权益。
小企业的所有者权益包括：实收资本（或股本，下同）、资本公积、盈余公积和未分配利润。
第五十四条 实收资本，是指投资者按照合同协议约定或相关规定投入到小企业、构成小企业注册资本的部分。
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（一）小企业收到投资者以现金或非货币性资产投入的资本，应当按照其在本企业注册资本中所占的份额计入实收资本，超出的部分，应当计入资本公积。
（二）投资者根据有关规定对小企业进行增资或减资，小企业应当增加或减少实收资本。
第五十五条 资本公积，是指小企业收到的投资者出资额超过其在注册资本或股本中所占份额的部分。
小企业用资本公积转增资本，应当冲减资本公积。小企业的资本公积不得用于弥补亏损。
第五十六条 盈余公积，是指小企业按照法律规定在税后利润中提取的法定公积金和任意公积金。
小企业用盈余公积弥补亏损或者转增资本，应当冲减盈余公积。小企业的盈余公积还可以用于扩大生产经营。
第五十七条 未分配利润，是指小企业实现的净利润，经过弥补亏损、提取法定公积金和任意公积金、向投资者分配利润后，留存在本企业的、历年结存的利润。
第五章 收 入
第五十八条 收入，是指小企业在日常生产经营活动中形成的、会导致所有者权益增加、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。包括：销售商品收入和提供劳务收入。
第五十九条 销售商品收入，是指小企业销售商品（或产成品、
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材料，下同）取得的收入。
通常，小企业应当在发出商品且收到货款或取得收款权利时，确认销售商品收入。
（一）销售商品采用托收承付方式的，在办妥托收手续时确认收入。
（二）销售商品采取预收款方式的，在发出商品时确认收入。
（三）销售商品采用分期收款方式的，在合同约定的收款日期确认收入。
（四）销售商品需要安装和检验的，在购买方接受商品以及安装和检验完毕时确认收入。安装程序比较简单的，可在发出商品时确认收入。
（五）销售商品采用支付手续费方式委托代销的，在收到代销清单时确认收入。
（六）销售商品以旧换新的，销售的商品作为商品销售处理，回收的商品作为购进商品处理。
（七）采取产品分成方式取得的收入，在分得产品之日按照产品的市场价格或评估价值确定销售商品收入金额。
第六十条 小企业应当按照从购买方已收或应收的合同或协议价款，确定销售商品收入金额。
销售商品涉及现金折扣的，应当按照扣除现金折扣前的金额确定销售商品收入金额。现金折扣应当在实际发生时，计入当期损益。
销售商品涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定
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销售商品收入金额。
前款所称现金折扣，是指债权人为鼓励债务人在规定的期限内付款而向债务人提供的债务扣除。商业折扣，是指小企业为促进商品销售而在商品标价上给予的价格扣除。
第六十一条 小企业已经确认销售商品收入的售出商品发生的销售退回（不论属于本年度还是属于以前年度的销售），应当在发生时冲减当期销售商品收入。
小企业已经确认销售商品收入的售出商品发生的销售折让，应当在发生时冲减当期销售商品收入。
前款所称销售退回，是指小企业售出的商品由于质量、品种不符合要求等原因发生的退货。销售折让，是指小企业因售出商品的质量不合格等原因而在售价上给予的减让。
第六十二条 小企业提供劳务的收入，是指小企业从事建筑安装、修理修配、交通运输、仓储租赁、邮电通信、咨询经纪、文化体育、科学研究、技术服务、教育培训、餐饮住宿、中介代理、卫生保健、社区服务、旅游、娱乐、加工以及其他劳务服务活动取得的收入。
第六十三条 同一会计年度内开始并完成的劳务，应当在提供劳务交易完成且收到款项或取得收款权利时，确认提供劳务收入。提供劳务收入的金额为从接受劳务方已收或应收的合同或协议价款。
劳务的开始和完成分属不同会计年度的，应当按照完工进度确认提供劳务收入。年度资产负债表日，按照提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前会计年度累计已确认提供劳务收入后的金额，确认本年
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度的提供劳务收入；同时，按照估计的提供劳务成本总额乘以完工进度扣除以前会计年度累计已确认营业成本后的金额，结转本年度营业成本。
第六十四条 小企业与其他企业签订的合同或协议包含销售商品和提供劳务时，销售商品部分和提供劳务部分能够区分且能够单独计量的，应当将销售商品的部分作为销售商品处理，将提供劳务的部分作为提供劳务处理。
销售商品部分和提供劳务部分不能够区分，或虽能区分但不能够单独计量的，应当作为销售商品处理。
第六章 费 用
第六十五条 费用，是指小企业在日常生产经营活动中发生的、会导致所有者权益减少、与向所有者分配利润无关的经济利益的总流出。
小企业的费用包括：营业成本、营业税金及附加、销售费用、管理费用、财务费用等。
（一）营业成本，是指小企业所销售商品的成本和所提供劳务的成本。
（二）营业税金及附加，是指小企业开展日常生产经营活动应负担的消费税、营业税、城市维护建设税、资源税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、车船税、印花税和教育费附加、矿产资源补偿费、排污费等。
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（三）销售费用，是指小企业在销售商品或提供劳务过程中发生的各种费用。包括：销售人员的职工薪酬、商品维修费、运输费、装卸费、包装费、保险费、广告费、业务宣传费、展览费等费用。
小企业（批发业、零售业）在购买商品过程中发生的费用（包括：运输费、装卸费、包装费、保险费、运输途中的合理损耗和入库前的挑选整理费等）也构成销售费用。
（四）管理费用，是指小企业为组织和管理生产经营发生的其他费用。包括：小企业在筹建期间内发生的开办费、行政管理部门发生的费用（包括：固定资产折旧费、修理费、办公费、水电费、差旅费、管理人员的职工薪酬等）、业务招待费、研究费用、技术转让费、相关长期待摊费用摊销、财产保险费、聘请中介机构费、咨询费（含顾问费）、诉讼费等费用。
（五）财务费用，是指小企业为筹集生产经营所需资金发生的筹资费用。包括：利息费用（减利息收入）、汇兑损失、银行相关手续费、小企业给予的现金折扣（减享受的现金折扣）等费用。
第六十六条 通常，小企业的费用应当在发生时按照其发生额计入当期损益。
小企业销售商品收入和提供劳务收入已予确认的，应当将已销售商品和已提供劳务的成本作为营业成本结转至当期损益。
第七章 利润及利润分配
第六十七条 利润，是指小企业在一定会计期间的经营成果。包
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括：营业利润、利润总额和净利润。
（一）营业利润，是指营业收入减去营业成本、营业税金及附加、销售费用、管理费用、财务费用，加上投资收益（或减去投资损失）后的金额。
前款所称营业收入，是指小企业销售商品和提供劳务实现的收入总额。投资收益，由小企业股权投资取得的现金股利（或利润）、债券投资取得的利息收入和处臵股权投资和债券投资取得的处臵价款扣除成本或账面余额、相关税费后的净额三部分构成。
（二）利润总额，是指营业利润加上营业外收入，减去营业外支出后的金额。
（三）净利润，是指利润总额减去所得税费用后的净额。
第六十八条 营业外收入，是指小企业非日常生产经营活动形成的、应当计入当期损益、会导致所有者权益增加、与所有者投入资本无关的经济利益的净流入。
小企业的营业外收入包括：非流动资产处臵净收益、政府补助、捐赠收益、盘盈收益、汇兑收益、出租包装物和商品的租金收入、逾期未退包装物押金收益、确实无法偿付的应付款项、已作坏账损失处理后又收回的应收款项、违约金收益等。
通常，小企业的营业外收入应当在实现时按照其实现金额计入当期损益。
第六十九条 政府补助，是指小企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不含政府作为小企业所有者投入的资本。
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（一）小企业收到与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内平均分配，计入营业外收入。
收到的其他政府补助，用于补偿本企业以后期间的相关费用或亏损的，确认为递延收益，并在确认相关费用或发生亏损的期间，计入营业外收入；用于补偿本企业已发生的相关费用或亏损的，直接计入营业外收入。
（二）政府补助为货币性资产的，应当按照收到的金额计量。
政府补助为非货币性资产的，政府提供了有关凭据的，应当按照凭据上标明的金额计量；政府没有提供有关凭据的，应当按照同类或类似资产的市场价格或评估价值计量。
（三）小企业按照规定实行企业所得税、增值税、消费税、营业税等先征后返的，应当在实际收到返还的企业所得税、增值税（不含出口退税）、消费税、营业税时，计入营业外收入。
第七十条 营业外支出，是指小企业非日常生产经营活动发生的、应当计入当期损益、会导致所有者权益减少、与向所有者分配利润无关的经济利益的净流出。
小企业的营业外支出包括：存货的盘亏、毁损、报废损失，非流动资产处臵净损失，坏账损失，无法收回的长期债券投资损失，无法收回的长期股权投资损失，自然灾害等不可抗力因素造成的损失，税收滞纳金，罚金，罚款，被没收财物的损失，捐赠支出，赞助支出等。
通常，小企业的营业外支出应当在发生时按照其发生额计入当期损益。
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第七十一条 小企业应当按照企业所得税法规定计算的当期应纳税额，确认所得税费用。
小企业应当在利润总额的基础上，按照企业所得税法规定进行纳税调整，计算出当期应纳税所得额，按照应纳税所得额与适用所得税税率为基础计算确定当期应纳税额。
第七十二条 小企业以当年净利润弥补以前年度亏损等剩余的税后利润，可用于向投资者进行分配。
小企业（公司制）在分配当年税后利润时，应当按照公司法的规定提取法定公积金和任意公积金。
第八章 外币业务
第七十三条 小企业的外币业务由外币交易和外币财务报表折算构成。
第七十四条 外币交易，是指小企业以外币计价或者结算的交易。
小企业的外币交易包括：买入或者卖出以外币计价的商品或者劳务、借入或者借出外币资金和其他以外币计价或者结算的交易。
前款所称外币，是指小企业记账本位币以外的货币。记账本位币，是指小企业经营所处的主要经济环境中的货币。
第七十五条 小企业应当选择人民币作为记账本位币。业务收支以人民币以外的货币为主的小企业，可以选定其中一种货币作为记账本位币，但编报的财务报表应当折算为人民币财务报表。
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小企业记账本位币一经确定，不得随意变更，但小企业经营所处的主要经济环境发生重大变化除外。
小企业因经营所处的主要经济环境发生重大变化，确需变更记账本位币的，应当采用变更当日的即期汇率将所有项目折算为变更后的记账本位币。
前款所称即期汇率，是指中国人民银行公布的当日人民币外汇牌价的中间价。
第七十六条 小企业对于发生的外币交易，应当将外币金额折算为记账本位币金额。
外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率将外币金额折算为记账本位币金额；也可以采用交易当期平均汇率折算。
小企业收到投资者以外币投入的资本，应当采用交易发生日即期汇率折算，不得采用合同约定汇率和交易当期平均汇率折算。
第七十七条 小企业在资产负债表日，应当按照下列规定对外币货币性项目和外币非货币性项目进行会计处理：
（一）外币货币性项目，采用资产负债表日的即期汇率折算。因资产负债表日即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当期损益。
（二）以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额。
前款所称货币性项目，是指小企业持有的货币资金和将以固定或可确定的金额收取的资产或者偿付的负债。货币性项目分为货币性资
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产和货币性负债。货币性资产包括：库存现金、银行存款、应收账款、其他应收款等；货币性负债包括：短期借款、应付账款、其他应付款、长期借款、长期应付款等。非货币性项目，是指货币性项目以外的项目。包括：存货、长期股权投资、固定资产、无形资产等。
第七十八条 小企业对外币财务报表进行折算时，应当采用资产负债表日的即期汇率对外币资产负债表、利润表和现金流量表的所有项目进行折算。
第九章 财务报表
第七十九条 财务报表，是指对小企业财务状况、经营成果和现金流量的结构性表述。小企业的财务报表至少应当包括下列组成部分：
（一）资产负债表；
（二）利润表；
（三）现金流量表；
（四）附注。
第八十条 资产负债表，是指反映小企业在某一特定日期的财务状况的报表。
（一）资产负债表中的资产类至少应当单独列示反映下列信息的项目：
1．货币资金；
2．应收及预付款项；
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3．存货；
4．长期债券投资；
5．长期股权投资；
6．固定资产；
7．生产性生物资产；
8．无形资产；
9．长期待摊费用。
（二）资产负债表中的负债类至少应当单独列示反映下列信息的项目：
1．短期借款；
2．应付及预收款项；
3．应付职工薪酬；
4．应交税费；
5．应付利息；
6．长期借款；
7．长期应付款。
（三）资产负债表中的所有者权益类至少应当单独列示反映下列信息的项目：
1．实收资本；
2．资本公积；
3．盈余公积；
4．未分配利润。
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（四）资产负债表中的资产类应当包括流动资产和非流动资产的合计项目；负债类应当包括流动负债、非流动负债和负债的合计项目；所有者权益类应当包括所有者权益的合计项目。
资产负债表应当列示资产总计项目，负债和所有者权益总计项目。
第八十一条 利润表，是指反映小企业在一定会计期间的经营成果的报表。
费用应当按照功能分类，分为营业成本、营业税金及附加、销售费用、管理费用和财务费用等。
利润表至少应当单独列示反映下列信息的项目：
（一）营业收入；
（二）营业成本；
（三）营业税金及附加；
（四）销售费用；
（五）管理费用；
（六）财务费用；
（七）所得税费用；
（八）净利润。
第八十二条 现金流量表，是指反映小企业在一定会计期间现金流入和流出情况的报表。
现金流量表应当分别经营活动、投资活动和筹资活动列报现金流量。现金流量应当分别按照现金流入和现金流出总额列报。
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前款所称现金，是指小企业的库存现金以及可以随时用于支付的存款和其他货币资金。
第八十三条 经营活动，是指小企业投资活动和筹资活动以外的所有交易和事项。
小企业经营活动产生的现金流量应当单独列示反映下列信息的项目：
（一）销售产成品、商品、提供劳务收到的现金；
（二）购买原材料、商品、接受劳务支付的现金；
（三）支付的职工薪酬；
（四）支付的税费。
第八十四条 投资活动，是指小企业固定资产、无形资产、其他非流动资产的购建和短期投资、长期债券投资、长期股权投资及其处臵活动。
小企业投资活动产生的现金流量应当单独列示反映下列信息的项目：
（一）收回短期投资、长期债券投资和长期股权投资收到的现金；
（二）取得投资收益收到的现金；
（三）处臵固定资产、无形资产和其他非流动资产收回的现金净额；
（四）短期投资、长期债券投资和长期股权投资支付的现金；
（五）购建固定资产、无形资产和其他非流动资产支付的现金。
第八十五条 筹资活动，是指导致小企业资本及债务规模和构成
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发生变化的活动。
小企业筹资活动产生的现金流量应当单独列示反映下列信息的项目：
（一）取得借款收到的现金；
（二）吸收投资者投资收到的现金；
（三）偿还借款本金支付的现金；
（四）偿还借款利息支付的现金；
（五）分配利润支付的现金。
第八十六条 附注，是指对在资产负债表、利润表和现金流量表等报表中列示项目的文字描述或明细资料，以及对未能在这些报表中列示项目的说明等。
附注应当按照下列顺序披露：
（一）遵循小企业会计准则的声明。
（二）短期投资、应收账款、存货、固定资产项目的说明。
（三）应付职工薪酬、应交税费项目的说明。
（四）利润分配的说明。
（五）用于对外担保的资产名称、账面余额及形成的原因；未决诉讼、未决仲裁以及对外提供担保所涉及的金额。
（六）发生严重亏损的，应当披露持续经营的计划、未来经营的方案。
（七）对已在资产负债表和利润表中列示项目与企业所得税法规定存在差异的纳税调整过程。
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（八）其他需要在附注中说明的事项。
第八十七条 小企业应当根据实际发生的交易和事项，按照本准则的规定进行确认和计量，在此基础上按月或者按季编制财务报表。
第八十八条 小企业对会计政策变更、会计估计变更和会计差错更正应当采用未来适用法进行会计处理。
前款所称会计政策，是指小企业在会计确认、计量和报告中所采用的原则、基础和会计处理方法。会计估计变更，是指由于资产和负债的当前状况及预期经济利益和义务发生了变化，从而对资产或负债的账面价值或者资产的定期消耗金额进行调整。前期差错包括：计算错误、应用会计政策错误、应用会计估计错误等。未来适用法，是指将变更后的会计政策和会计估计应用于变更日及以后发生的交易或者事项，或者在会计差错发生或发现的当期更正差错的方法。
第十章 附 则
第八十九条 符合《中小企业划型标准规定》所规定的微型企业标准的企业参照执行本准则。
第九十条 本准则自2013年1月1日起施行。财政部2004年发布的《小企业会计制度》（财会[2004]2号）同时废止。
附录：小企业会计准则——会计科目、主要账务处理和财务报表
http://kjs.mof.gov.cn/zhengwuxinxi/zhengcefabu/201111/P020111118325852734144.pdf
湖南省人民政府


湖南省实施《物业管理条例》办法


（2012年9月11日湖南省人民政府第114次常务会议审议通过 2012年11月27日湖南省人民政府令第262号公布 自2013年1月1日起施行）



第一章 总则

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业和其他物业相关人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规，结合我省实际，制定本办法。

第二条 物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治、专业服务与社区管理相结合的原则。

第三条 省人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。市州、县市区人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

县级以上人民政府公安、民政、财政、环境保护、城乡规划、工商行政管理、质量技术监督、物价等有关部门按照各自职责，依法做好与物业管理相关的工作。

街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会，指导、协调、监督物业管理工作。

第四条 县级以上人民政府应当采取措施，推动物业服务的社会化、专业化、市场化，促进物业服务行业发展。

物业服务行业协会应当加强行业自律，接受行业主管部门的业务指导，制定行业行为规范，督促物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务。

第二章　前期物业管理

第五条 物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设和管理等因素。

第六条 新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案，并在商品房买卖合同中明示。

已经实施物业管理的区域，由物业服务企业向物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案。

街道办事处、乡镇人民政府确定的物业管理区域，由街道办事处、乡镇人民政府向物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案。

第七条 原物业管理区域分立或者合并的，应当经相关物业管理区域内已入住面积和已入住户数比例均达到50％以上的业主同意，由物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门重新划分登记，并予以公告。

第八条 城乡规划、住房和城乡建设行政主管部门审查住宅建设工程项目的规划、设计，应当征求相关专业机构对配套建筑物、共用设施设备配置及建设标准的意见。

第九条 住宅建设工程项目交付使用前，建设单位应当按照项目合同的约定，配置物业管理用房和供水、供电、供气、供热、通信、网络、有线电视、邮政、消防，以及道路、园林绿化、垃圾转运、安全监控等共用设施设备及独立的计量器具，并在物业承接查验后，将前期物业服务合同、临时管理规约及物业查验情况报物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案。

在物业管理区域内，共用设施设备的专业经管单位应当依法承担相关管线、设施设备的维修、养护责任，服务到最终用户，履行与业主签订的服务合同，保证服务质量。

第十条 新建物业的，建设单位应当配置物业管理用房，用于客服接待、项目资料保存、工具物料存放、值班备勤、业主委员会办公等事项。物业管理用房应当在房屋买卖合同中明示。

物业管理用房的所有权依法属于全体业主，未经业主大会同意，不得改变物业管理用房的用途。

第十一条 物业管理用房应当按照下列标准配置：

（一）建筑面积按照不少于建设工程项目总建筑面积2‰的比例配置，最少不低于50平方米；

（二）地面以上具备水、电、采光、通风等正常使用功能的独立成套装修房屋；没有配置电梯的物业管理用房，其所在楼层不得高于4层、低于1层。

市州人民政府房地产行政主管部门可以根据前款规定的物业管理用房标准，结合当地实际情况确定具体标准。

第十二条 物业管理区域内规划建设的车位、车库，建设单位可以附赠给业主；出售或者出租车位、车库的，业主享有优先权。利用业主共有的道路或者其他场地建设的车位，属于全体业主共有，建设单位不得附赠、出售或者出租。

车位、车库出售或者出租的，建设单位应当与业主签订买卖合同或者租赁合同。

车位、车库满足业主需求后剩余出租的，建设单位应当向全体业主公示，租赁合同期限最长不得超过6个月。车位、车库租赁合同复印件应当送交物业服务企业存档，业主、业主委员会及物业使用人有权查询。

第十三条 建设单位在与物业买受人签订物业买卖合同时，应当明示物业管理区域内规划建设的配套建筑物、共用部位、共用设施设备、物业管理用房、车位和车库的所有权或者使用权。

第十四条 住宅物业的建设单位应当在申请房屋预售许可证前，通过招标投标方式选聘具有相应资质的前期物业服务企业。分期开发项目的前期物业服务企业，应当具有承接项目开发总建筑面积的相应资质等级。

有下列情形之一的，经物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘前期物业服务企业：

（一）投标人少于3人；

（二）多层物业总建筑面积少于3万平方米，或者单栋高层物业总建筑面积少于1万平方米，或者多层、高层混合物业总建筑面积少于2万平方米。

第十五条 鼓励物业服务企业提前介入项目开发建设。建设单位组织工程竣工验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与。

鼓励建设单位为前期物业管理提供经营用房或者资金支持。

第十六条 分期开发的物业，前期物业服务企业可以根据开发进度和交付使用条件，分期承接查验。建设单位与前期物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业整体项目交接手续。

物业承接查验费用由建设单位和前期物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。

物业承接查验的具体办法，由省人民政府住房和城乡建设行政主管部门按照国家有关规定另行制定。

第三章　业主及业主大会

第十七条 房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有法定权利，履行法定义务。

在物业管理区域内，有关共有和共同管理权利的重大事项，应当由业主共同决定。

第十八条 同一个物业管理区域内的业主共同成立一个业主大会。

符合下列条件之一的，应当成立业主大会：

（一）交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积50％以上；

（二）首次交付使用的物业专有部分面积已满2年且交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积30％以上。

业主总人数不足20人的，经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

第十九条 物业管理区域内，符合成立业主大会条件的，建设单位应当书面报告物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。

占业主总人数10％以上的业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请。

街道办事处、乡镇人民政府应当在收到成立业主大会的书面请求之日起60日内，组织、指导成立业主大会筹备组。

第二十条 业主大会筹备组由街道办事处、乡镇人民政府召集业主、建设单位、社区居民委员会的代表协商组建。

业主大会筹备组应当按照有关规定组织召开首次业主大会会议。

建设单位应当自业主大会筹备组成立之日起7日内向业主大会筹备组提供业主名册、物业专有部分面积、建筑物总面积等资料。

第二十一条 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

首次业主大会会议应当自业主大会筹备组成立之日起6个月内召开。

首次业主大会会议应当对管理规约和业主大会议事规则草案进行表决。

第二十二条 业主委员会由业主大会选举产生。

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将下列选举资料报物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案：

（一）业主大会筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；

（二）业主大会决议；

（三）管理规约和业主大会议事规则；

（四）业主委员会委员名单。

业主委员会选举情况备案后7日内，由街道办事处、乡镇人民政府书面通报物业所在地的社区居民委员会。

前款第（二）、（三）、（四）项之一内容发生变更的，应当自变更之日起30日内另行备案。

第二十三条 业主委员会向业主大会负责并报告工作，受业主、业主大会监督。

业主委员会应当依据业主委员会章程代表业主、业主大会依法履行职责，按照业主大会议事规则的规定组织召开业主大会会议。

第二十四条 业主委员会委员从全体业主中选举产生，但是不执行业主大会决议、违反管理规约的业主，不能作为业主委员会委员侯选人。

业主委员会委员的选举、人数、构成、任职条件、任期等事项由业主大会议事规则规定。

有下列情形之一的，业主委员会委员资格终止：

（一）任职期限届满或者以书面方式提出辞职的；

（二）因房屋权属变更，不再是业主的；

（三）丧失民事行为能力或者依法被限制人身自由的；

（四）业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他财物，移交给业主委员会；拒不移交的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其移交，物业所在地公安机关应当协助做好移交工作。

第二十五条 业主大会会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开。

有下列情形之一的，应当及时召开业主大会临时会议：

（一）经业主委员会决定或者20％以上的业主提议；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者管理规约规定召开业主大会临时会议的其他情形。

业主委员会不履行组织召开业主大会会议职责的，县市区人民政府房地产行政主管部门应当责令其在30日内召开；逾期不组织召开的，由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，在30日内组织召开。

第二十六条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前，将会议时间、地点、议题和议程等事项书面通知全体业主，并在物业管理区域的公示栏和其他显著位置公告。

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见形式。

业主大会会议书面征求意见的，反馈意见的结果应当在物业管理区域内公示30日以上，并告知业主有权查阅相关资料。

第二十七条 业主大会对业主投票权的计算方式有约定的，从其约定。未作约定的，按照业主户数计算，一户计算为1票；建设单位未售出的物业专有部分，计算为1票。

第二十八条 业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，明确委托权限、期限和内容。

业主可以以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。

业主代表应当于业主大会会议召开15日以前，对业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表业主的意见；需要投票表决的，表决票应当经业主本人签字后，委托业主代表在业主大会投票。

第四章 物业管理服务

第二十九条 物业服务企业应当按照国家规定的资质等级承接物业管理服务业务。

第三十条 物业服务企业应当向物业所在地的县市区或者市州人民政府房地产行政主管部门定期报送信用、统计等相关资料。

县级以上人民政府房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业服务质量的监督管理，建立物业服务企业、注册物业管理师和项目经理人的信用档案，推动物业管理行业提高服务水平。

第三十一条 业主大会选聘的物业服务企业应当具有法人资格和相应资质等级，并按照物业服务合同的规定提供服务。

第三十二条 物业管理服务实行项目经理人制度。物业管理服务项目的主要负责人为项目经理人。

物业管理服务项目经理人制度的具体办法，由省人民政府住房和城乡建设行政主管部门按照国家有关规定另行制定。

第三十三条 从事物业管理服务人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。

物业服务企业应当按照有关规定选聘物业管理服务人员，加强对物业管理服务人员的培训和履职监管。

第三十四条 业主大会决定聘用物业服务企业的，由业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

物业服务合同规定的下列内容应当提交业主大会会议表决通过，但是业主大会授权业主委员会决定的除外：

（一）物业服务事项；

（二）物业服务质量及服务费用；

（三）物业管理区域内秩序维护；

（四）合同期限；

（五）违约责任。

第三十五条 物业服务主要包括下列事项：

（一）物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护；

（二）物业管理区域内公共绿化、环境卫生的管理和维护；

（三）车辆停放管理；

（四）物业管理区域内消防、安全防范、应急救助的协助和维护；

（五）物业管理区域内对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；

（六）物业维修、更新、改造和养护方案的制定及费用的账务管理；

（七）物业服务档案和物业档案资料保管；

（八）业主大会及业主委员会委托的其他物业服务事项。

第三十六条 物业服务收费应当按照国务院、省和市州人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门制定的收费办法，在物业服务合同中约定。

制定和修改物业服务收费办法，应当广泛听取社会公众的意见。

业主应当按照物业服务合同的规定交纳物业服务费。

第三十七条 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内将物业服务合同报送物业服务项目所在地的县市区或者市州人民政府房地产行政主管部门备案。

第三十八条 物业服务合同期限届满3个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定续聘或者选聘新的物业服务企业。业主委员会应当将业主大会的决定书面告知物业服务企业。

业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满30日前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内撤出物业管理区域，并配合新选聘的物业服务企业办理交接手续。

物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满3个月前书面告知业主委员会；没有业主委员会的，应当在合同期限届满3个月前在物业管理区域内公示，并书面告知物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。

第三十九条 物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，合同当事人一方提出终止合同的，应当提前3个月告知对方当事人。

第四十条 物业服务合同期限届满或者依法终止的，原物业服务企业撤出物业管理区域，应当向业主委员会交接下列事项：

（一）移交物业承接验收和运行管理、养护、维修资料；

（二）移交物业共用部位；

（三）结清相关费用；

（四）法律、法规、规章规定的其他事项。

原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。

第四十一条 建立健全物业管理联席会议制度。有下列事项之一的，可以由街道办事处、乡镇人民政府召集物业管理联席会议，物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门和有关部门、社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业的代表共同协商解决：

（一）业主委员会不依法履行职责；

（二）业主委员会换届；

（三）履行物业服务合同的重大争议；

（四）物业服务企业变更交接；

（五）其他需要协调解决的物业管理事项。

县级以上人民政府房地产行政主管部门应当建立物业管理投诉受理制度，及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

业主大会、业主委员会应当接受物业管理主管部门和社区居民委员会的指导和监督，依法履行自治管理职责，配合、协助有关部门、社区居民委员会共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

第五章 物业的使用和维护

第四十二条 在物业管理区域内，按照规划建设的房屋、共用部位、共用设施设备及配套建筑物，不得改变使用用途。因特殊情况确需改变使用用途的，应当按照法律、法规、规章以及管理规约的规定，经业主大会及有利害关系的业主同意，并依法办理相关手续。

第四十三条 业主转让或者出租房屋、车库、车位等物业的，应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内，将转让或者出租相关事项告知物业服务企业。

业主转让房屋、车库、车位等物业前，应当与物业服务企业、专业单位结清相关费用。

第四十四条 建设单位应当按照国家和省规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任。

建设单位可以与物业服务企业签订委托合同，委托物业服务企业承担物业保修有关事项，并向物业服务企业支付相应的报酬。

第四十五条 建立健全物业专项维修资金制度，实施物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

物业专项维修资金的交存、使用，应当专户存储、专款专用，具体办法由市州人民政府按照国家有关规定制定。

第四十六条 业主、物业使用人、物业服务企业以及其他单位和个人应当爱护物业共用部位和共用设施设备。物业共用部位和共用设施设备损坏的，物业服务企业应当及时通知专业经营单位进行维护、更新。

对物业共用部位、共用设施设备进行维修作业，物业服务企业、相关业主和物业使用人应当予以配合。

第六章 附则

第四十七条 业主自行管理物业的，参照本办法的有关规定执行。

第四十八条 本办法自2013年1月1日起施行。