北京市房地产管理局


北京市房地产管理局关于印发《北京市城镇房屋修缮范围和标准》的通知
北京市房地产管理局


通知
十八个区县房地局、各房屋经营管理公司、各自管房单位：
现将《北京市城镇房屋修缮范围和标准》印发给你们，请遵照执行。执行中的问题请及时报告北京市房地产管理局房屋修缮管理处。
特此通知


第一章 总 则
第一条 为统一房屋及其构、部件的应修范围和修缮标准，保持和提高房屋的完好程度和使用功能，根据建设部《房屋修缮范围和标准》，结合本市房屋状况，特制定《北京市城镇房屋修缮范围和标准》（以下简称“标准”）。
第二条 本标准适用于本市城镇一般民用房屋的修缮。房屋的所有人、产权人、经营管理单位和自管房单位均应执行本标准。
第三条 市、区（县）房地产管理局是本市城镇房屋修缮的管理机关，负责对本标准的实施进行监督管理。
第四条 房屋的所有人或产权人、使用人、经营管理单位及供电、供水、供暖等专业管理单位之间对房屋修缮责任的划分，按《北京市城镇房屋修缮管理规定》执行。
第五条 城镇房屋修缮应符合本市“城市总体规划”的要求，遵循经济合理，安全实用，维护房屋不受损坏和为用户服务的原则。
第六条 由于本市房屋的建筑等级、新旧程度、使用要求均有较大差别，执行本标准时，对近十年新建的或有特殊使用要求的房屋修缮，可适当提高修缮标准；对已划定危旧房改造范围内的房屋修缮，可适当降低修缮标准，但必须保障房屋安全和基本使用功能。
第七条 文物建筑或有保留价值的房屋修缮标准，按有关规定执行。

第二章 修缮工程分类
第八条 按照房屋完损状况，修缮工程量大小，房屋修缮工程可分为翻修、大修、中修、小修和综合维修五类。
翻修工程：需全部拆除另行设计重新建造或仅保留原房的一小部分而进行较大改造的工程。
大修工程：需牵动或拆换部分主体构件或设备，但不需全部拆除的工程。
中修工程：需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房的结构和规模的工程。
小修工程：及时修复房屋在使用过程中其构、部件小的损坏，以保持房屋原有完损等级的日常养护工程。
综合维修工程：平房以院落为单位，楼房以幢为单位，对其大、中、小修一次性应修尽修的工程。

第三章 房屋修缮范围
第九条 翻修工程适用范围：
1．主体结构全部或大部严重损坏，丧失承载能力，有倒塌危险的房屋；
2．破损严重，局部修缮不能保障安全使用的房屋；
3．简易房屋并已损坏，无修缮价值的房屋；
4．处于易滑坡地区或地势低洼区内积水无法排出的房屋。
第十条 大修工程适用范围：
1．主体结构损坏严重，有局部危险的房屋；
2．屋面严重漏雨需铲除重做的房屋；
3．需挑顶修缮的房屋；
4．整栋房屋需要进行设备（包括上水、下水、通风、采暖等）及管线拆换、改装的房屋；
5．需抗震加固的房屋。
第十一条 中修工程适用范围：
1．需少量更换或局部加固、补强主体构件或拆砌部分墙体的房屋；
2．需局部更换瓦屋面，修补平屋顶面层或外墙板缝局部漏雨的房屋；
3．需整栋房屋进行门窗整修，地面维修，粉刷、油漆，设备管线维修和更换配件的房屋；
4．因阴暗潮湿、严重掉土、使用不便需改善条件的房屋。
第十二条 小修工程适用范围：
1．修补屋面、地面、顶棚，室内外抹灰；
2．修理门窗、换纱、换玻璃；
3．水、暖、卫、电设备的日常养护；
4．疏通下水、烟囱、垃圾道，清扫屋面、雨水口。
第十三条 综合维修工程适用范围：
1．一个院落（楼房为幢）需要计划维修、轮修的房屋；
2．需改变院落（栋）房屋面貌进行有计划改造维修的房屋。
第十四条 翻修和大修后的房屋必须符合完好房屋标准并尽可能满足合理的使用要求；中修和综合维修后的房屋必须符合基本完好的要求。

第四章 房屋修缮标准
第十五条 主体工程
1．主体工程主要指对基础、墙体、柱、梁、楼板、屋面板、屋架、中式木构架等承重结构构件进行修缮的工程。
2．基础不均匀沉降已影响上部结构，使墙体倾斜、开裂、变形的，应查清原因有针对性的予以加固、补强或拆砌。
3．柱、梁、板、屋架、中式木构架在修缮时应消除隐患，损坏变形严重的，应加固补强或更换；结构、节点不合理的，应改做；钢筋混凝土构件轻微剥落、破坏的应及时修补；混凝土碳化、裂缝、钢筋锈蚀严重的应采取加固或替代措施；木构件在修缮时应尽可能用砖石砌体和钢筋混
凝土构件替代。
4．主体工程修缮后应结构合理，构件应满足强度、刚度和稳定性的要求。
第十六条 木门窗、钢门窗及木装修工程
1．木门窗开关不灵活、松动、脱榫、糟朽，钢门窗开关不灵、开焊、严重锈蚀的应修理更换。
2．修缮后的钢、木门窗应开关灵活，接缝严实，不松动，框与墙体结合牢固，楼房单元门、楼梯间通道部位的门窗应齐全完整，每年秋季应对门窗检修一次。
3．纱门窗、百叶门窗、挂镜线、窗帘盒、窗台板、筒子板、木踢脚板、壁橱吊柜一般损坏的应修复，严重损坏的可更换，原没有的不新装。
4．木楼梯、外走廊的柱根、柁、头、接榫部位糟朽的应予以加固；楼梯基础、扶手、平台栏杆应保证牢固安全；木楼梯损坏严重的，可改做钢筋混凝土或铁制楼梯。木阳台、木晒台损坏严重的可拆除。
5．顶棚吊挂过稀、钉子过小、钉合处劈裂、有明显下垂的应予以加固。
6．板条墙、苇箔墙及其它轻质隔墙一般损坏的应修复，严重损坏的，可改砌砖墙。
第十七条 楼、地面工程
1．木楼板损坏、松动、残缺的应修复，木楼楞糟朽、变形严重的应加固或抽换。
2．普通木地板的损坏面积占自然间地面面积25％以下时可修复，超过25％或缺乏木材时可改做水泥地面或块料地面。
特殊用房的木楼板、木地板应修复。
3．普通水泥楼、地面起砂、空鼓、开裂严重的应修补或重做；水磨石或块料楼、地面损坏时，应修复，无法修复的可改做相应标准的楼、地面。
4．层间厨房、卫生间地面漏水的应修缮或重做防水层。
5．砖地面损坏、破碎的应改做水泥地面。
6．木质楼地面维修后应牢固、平整，拼缝严密；水泥楼地面应平整、不起砂、不开裂。
第十八条 屋面工程
1．屋面一般漏雨应及时修复；严重漏雨采取修补办法不能解决的可挑修屋面。
2．屋顶上的压顶、出线、屋脊、天沟、檐沟、斜沟、雨水斗、落水管等一般损坏的应修复，严重损坏的应翻修或更换。
3．楼房原有的雨水斗、落水管缺损的应修补齐全。
4．局部变形的加气混凝土板屋面，漏雨严重的应先加固，再做屋面防水层；大部分加气板严重变形且漏雨严重的可换钢筋混凝土板。
5．屋面隔热保温层性能不好引起墙体温度裂缝的，在屋面大修时一并解决。
6．屋面工程修缮后要求平整、排水坡度满足要求，排水通畅不存水、不漏雨。
7．各种屋面、天沟每年应检查一次，清除落叶杂物，疏通雨水口、落水管等。
第十九条 抹灰工程
1．外墙抹灰空鼓、剥落的应及时修复；损坏面积过半可铲除重抹，重抹时可提高标准；沿主要街道、广场的房屋外抹灰损坏的应原样修复，复原有困难的，可用其他材料代替但不得降低用料标准和影响色泽协调。外墙面应每十年清洗一次，以保持市容观瞻。
2．清水墙损坏的，应修补嵌缝；墙面风化严重的可以抹灰；外墙勒脚、散水损坏的应修复；原无勒脚抹灰和散水的可新做。
3．内墙抹灰开裂空鼓、剥落的应修复，损坏面积超过该墙面面积50％的可以铲除重抹；原无踢脚线的结合重抹可以加做水泥踢脚线；墙裙损坏应修复，墙面长期潮湿影响使用的可做防潮层。
4．灰顶棚裂缝应修补；空鼓且有下坠危险的必须铲除重抹；纸顶棚损坏的，应修补。
5．抹灰工程修缮后抹面应平整，不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固。
第二十条 板缝渗水、漏水应及时治理。
第二十一条 油漆粉饰工程：
1．木门窗、纱门窗、百叶门窗、封檐板、裙板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰；木楼、地板油漆脱落的应重做。上述部件应5－10年油饰一次。
2．钢门窗、铁晒衣架、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类铁构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后再油饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉；上述部件应3－5年油饰一次。
3．油漆粉饰工程修缮后要求油饰层与基层结合牢固，不脱皮不流坠、不起泡、无皱纹、不漏刷及返锈透底。
4．楼梯间、公用走廊的室内墙面每5－10年应粉刷一次。
第二十二条 水、电、卫、暖等设备工程
1．房屋各项设备应保持完好，保证运行安全和正常使用，电气线路、电梯安全保险装置及锅炉等应定期检查，严格按照有关安全规程定期保养。
2．电气线路的修理，应遵循供电部门的“低压电气装置规程”。房间的电气设施以原设计为准，一般不予改装；电线老化破损、严重裸露，应及时修复或更新；电表容量不足0．3Ａ／户的平房院落或楼房应逐步增容。
3．上、下水及卫生设备损坏的应修理；堵塞或零件残损，应疏通或补齐。
4．楼内压力水箱供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏应及时修复，水箱应按规定定期清洗。
5．电梯、供暖系统、煤气系统、公用天线的维修保养按有关规定执行。
6．避雷设施应每年进行一次摇测，避雷设施损坏、失效的应修复。
7．金属构件、铁门、铁栏杆、铁扶梯、铁晒衣架等锈蚀的应修理或更换，无保留价值的可拆除。
8．原有院墙、院门、院内道路、沟渠、下水道、污水井、院内厕所损坏或堵塞的，应修复或疏通。
9．楼房垃圾道、垃圾门损坏要及时修理。垃圾道堵塞应及时疏通。



1994年10月10日