浙江省杭州市房产管理局


关于印发《杭州市物业管理服务收费管理办法》的通知


各区物价局，各物业管理单位：
根据《杭州市物业管理条 例》的有关规定和市政府法制办备案审查的意见，经研究，对我局制定的《杭州市物业管理服务收费管理办法》(杭价房[2002]77号)部分条 款进行修订，现将修订后的《杭州市物业管理服务收费管理办法》予以印发，请贯彻执行。
别墅等住宅和非住宅的公共性物业管理服务收费政府指导价标准，市物价局将另行制定公布。
二00三年四月二日

杭州市物业管理服务收费管理办法

第一条 为规范物业管理服务收费行为，维护物业管理单位(以下简称物业公司)和物业产权人、使用人(以下简称业主)的合法权益，维护正常的收费秩序，促进物业管理的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《浙江省物业管理服务收费暂行办法》和《杭州市物业管理条 例》等有关法律、法规和规章的规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于物业公司在杭州市区进行物业管理服务并收取费用及各区价格主管部门对物业管理服务收费进行管理的行为。
第三条 本办法所称的物业管理服务收费，是指物业公司接受业主或业主委员会的委托，根据物业管理服务合同，对房屋建筑及相配套的共用部位、共用设施设备、绿化卫生、交通秩序、安全防范和环境容貌等项目提供日常维护、修缮及物业公司为业主提供代办性、特约性服务所收取的费用。
第四条 杭州市物价局是本市物业管理服务收费的主管机关，依法对全市物业管理服务收费进行管理、协调、监督和指导；
第五条 物业管理服务收费实行统一领导、分级管理的原则。市物价局负责贯彻执行国家和省物业管理服务收费有关政策、规定，制定本市物业管理服务收费办法。各区价格主管部门(包括各开发区，下同)根据本办法的规定，组织实施对本区范围的物业服务收费管理。
第六条 物业管理服务收费标准的制定，应当遵循公开合理并与物业管理服务内容、服务质量及业主承受能力相适应的原则
第七条 物业管理服务收费贯彻优质优价、按质收费的原则。普通住宅小区公共性物业管理服务收费实行收费等级制度。收费等级根据物业公司的经营资质和为业主提供的服务项目、服务质量、服务深度等因素确定。
第八条 物业管理服务收费按提供服务的性质、特点等不同 情况，分别实行市场调节价和政府指导价。
为业主提供代办性、特约性等专项服务的收费，除政府价格主管部门另有规定外，实行市场调节价。
公共性物业管理服务收费实行政府指导价。
第九条 实行市场调节价的物业管理服务收费，由物业公司 自行制定或与业主(业主委员会)协商确定，报所在区的价格主管部门备案。
为正确引导市场，合理制定收费标准，市物价局适时公布参考性收费标准。
第十条 实行政府指导价的物业管理服务收费，由市物价局 根据物业管理市场的发展和服务质量、服务项目等情况，制定基准收费标准和浮动幅度等规定，定期向社会公布。
具体收费标准，由物业公司同业主委员会按市物价局公布的基准收费标准和浮动幅度等规定，协商拟定。
第十一条 普通住宅小区物业管理收费等级和公共性物业管理收费标准报所在区的价格主管部门确认。
收费等级一般每两年考评一次。经考评同原评定收费等级有变化的(超过或达不到)，收费标准应按考评后的等级重新确定。
别墅等住宅和非住宅的公共性物业管理服务收费标准报所在区的价格主管部门确认。
第十二条 对已交付使用，尚不具备成立业主委员会的物业小区， 由各区价格主管部门根据物业管理的实际情况，暂定物业管理服务收费试行标准。
前期物业管理实行招投标的收费标准，由市物价局制定。
第十三条 公共性物业管理服务项目主要包括：
(一)房屋共用部位、共用设施设备的使用管理和维护：具体是指负责管理范围内供配电、给排水、电梯、公共防盗、消防、水泵、公共卫生间、中央空调、公共照明设施设备的日常运行、维修和保养；
(二)清洁服务：包括公共道路、公共场地及楼内公共楼梯、走道、电梯间等共用部位的清扫保洁，生活垃圾、粪便的清运处置；
(三)公共绿地、花草树木的养护管理：负责管理范围内绿化物的定期修剪、施肥、浇水、治虫、适时补种等，保持环境优美；
(四)公共秩序维护和安全防范：实施24小时安全值班巡视制，负责管理小区内公共安全秩序的维护；
(五)车辆停放的秩序及公共场地秩序管理：做到车辆停放有序，有明显的车辆行走、停放标志，机动车、非机动车分别场地停放，无乱停放现象；
(六)物业的档案资料管理和装修管理：包括物业档案、产权产籍资料、物业公司内部制度的建立健全，对违章、违法装修行为进行制止并及时报告，协助有关部门处理。
第十四条 物业管理服务收费主要由下列项目组成：
(一)管理、服务人员的工资和按规定提取医疗保险、养老保险、福利费等费用；
(二)共用部位、共用设施设备日常运行、维修及保养费；
(三)绿化管理养护费；
(四)清洁卫生服务费；
(五)安全防范服务费；
(六)物业公司办公和社区活动等费用；
(七)物业公司固定资产折旧费；
(八)利润；
(九)税费。
第十五条 实行物业管理范围内的房屋，未交付前的前期物业管理服务的费用，由开发建设单位承担；已交付使用但建设单位尚未出售、出租的房屋及业主尚未居住的房屋，物业管理服务费按应收标准的70%缴纳，由开发建设单位或业主承担。
第十六条 有电梯、高压水泵等高耗费设施、设备的高层、小高层、多层住宅的共用设施、设备的消耗按实分摊，物业公司应按实际消耗，向业主收取。具体的分摊办法由业主委员会与物业公司商定，可按面积分摊，也可按户分摊。
无电梯和高压水泵等高耗费设施、设备的多层住宅的业主除向物业公司缴纳物业管理服务费外，不再分摊其他费用。
物业公司自用办公及生活用水、用电、用气等费用，由物业公司承担，不得向业主分摊。物业管理人员不得无偿入住、占用管理区内除物业管理用房以外公共房屋。
第十七条 实施物业管理的住宅小区自行车停放需收费的，必须要有封闭式停放场地，具备防盗防雨等基本条 件，实行定点(位)停放，并有专人管理，收费标准按各区价格主管部门规定的标准减半收取。其他车辆的停放收费按有关规定执行。
第十八条 物业公司在接受物业管理服务活动中，应和业主委员会(业主)签订服务合同，切实按合同约定的服务项目提供服务。物业公司在物业管理服务合同约定之外自行提供服务，未经业主委员会或业主认可的，业主可以不支付费用。
第十九条 物业管理服务费可以预收，但预收期限一般不得超过12个月。另有约定的从其约定。
第二十条 房屋共用部位、共用设施设备保修期满后中修以上的维修更新费用，统一在物业维修专项基金中列支。物业维修专项基金的收取、使用和管理按有关规定执行。日常的运行、管理、维修的费用纳入物业管理服务费的组成。
第二十一条 国家鼓励物业公司不断提高服务质量，通过招投标等形式开展公开、公平、公正的市场竞争，禁止价格垄断、价格欺诈和牟取暴利的行为。
第二十二条 物业管理服务收费实行明码标价制度。物业公司应在其经营场所公布收费项目、收费标准、服务内容等项目，接受业主和价格主管部门的监督。
第二十三条 物业公司应建立健全财务管理制度。 物业公司根据物业管理服务合同和有关法律、法规的规定，对商业用房及其他共用设施设备进行经营的，其收入应当专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，不得挪作他用。并将收入情况按规定每6个月至少公布一次，接受业主和业主委员会的询问和监督。
第二十四条 业主应按合同约定的收费项目和收费标准及时缴纳物业管理服务费。不按规定缴纳物业管理服务费的，物业公司有权按照约定的服务合同追偿。
第二十五条 业主向物业公司缴纳物业管理服务费后，有关部门不得向业主重复收取性质和内容相同的费用。对于未经批准，擅自收费的行为，业主有权拒付，并向价格监督检查部门投诉。
第二十六条 物业公司与业主发生价格纠纷的，业主委员会应给予调解，调解不成的，可向价格主管部门申请调处。未成立业主委员会的，业主也可直接向价格主管部门投诉。
第二十七条 对违反本办法规定的价格行为，价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》的有关规定给予处罚。
第二十八条 实行社区管理的住宅小区，社区服务费的收取标准和办法按有关规定执行。
第二十九条 本办法由杭州市物价局负责解释。
第三十条 各县(市)物业管理服务收费的管理，可参照本办法执行。本办法涉及萧山、余杭两区价格管理权限的，按省、市有关规定执行。
第三十一条 本办法自2003年5月1日起施行。以前本市有关物业管理服务收费的规定同时废止。


（二审)代理词

陈广威　陈勇


尊敬的审判长、法官先生和法官女士：

受上诉人委托，发表以下意见，供合议庭斟酌：
本案事实清楚、责任分明、证据确凿、案情简单明了。然而，就是这么一件极为普通的民事案件，一审确犯有有证不认、恶意混淆法律概念、久拖不决、明显偏袒等严重错误，甚至有违法行为，这就迫使上诉人不得不上诉，以讨回公道。

一、医疗费问题

一审借以肺内感染与肇事伤害无直接因果关系为由，裁定医疗终结时间仅为 17天，否定了上诉人第三次住院包括治疗骨伤的全部医疗费，很显然是错误的。
首先，有必要提醒二审法官，上诉人受伤害的医疗终结时间，是本案有关裁定和医疗费判决的前提，应依据医学科学进行裁定。据查阅有关资料，和咨询沈阳医大、鞍山市中心医院、鞍钢铁东医院等骨科医务工作者，均证实“胫骨骨折医疗终结时间为3-6个月。”众所周知“伤筋动骨一百天”这一极为普通的医疗常识，上诉人是骨折患者，17天能治愈吗？上诉人第三次住院，治疗骨伤的医疗费也能否定吗？
其次，应公正地认定上诉人肺内感染与肇事伤害的因果关系，这是本案有关裁定和医疗费判决的法律依据。我认为，上诉人肺内感染与肇事伤害完全具有相当因果关系。第一，上诉人肺内感染的原因十分明确：就是突遭伤害免疫功能被抑制，卧床产生坠积[1]；第二，骨折，不仅为肺内感染提供了条件，也是其直接诱因；第三，肺内感染发生在骨折之后，而且是骨折并发症；第四，针对肺内感染是骨折并发症，医院出具了明确的诊断[2]；第五，医疗实践中，中老年骨折患者，产生坠积，在一般的医疗条件下，是难以避免的；第六，如果没有骨折这一伤害后果，上诉人不可能产生骨折并发症肺内感染；第七，上诉人对自身遭受伤害的后果不存在任何故意或过失；第八，上诉人在上诉状中不仅阐明了有充分依据的医学和法律证据，而且，证据真实、可信，证据链完整、清晰，足以认定导致此案的损害结果，和证明有关此案的全部事实。
再次，据查阅有关权威专业著作：1.医疗费的赔偿原则是“以所造成的实际损害为限，损失多少，赔偿多少[3]。”2.用证据的观点看待损害赔偿，通过举证“由受害人对支出的医疗费提供证据。证据包括并发症的证据。法官对其证据，应结合病例和诊断证明等相关证据予以确认[4]。”3.确定损害赔偿必须依据相当因果关系[5]。
综上所述，上诉人的举证，达到了高度盖然性证明标准。被上诉人虽有异议，但始终没能提出有充分依据的医学和法律证据。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》[6]，上诉人关于医疗费的主张应当得到支持。虽然沈阳医大出具的鉴定书仅在“分析说明”一栏中，书写了“我们认为无直接因果关系”，但未出具结论。我认为，无直接因果关系并不意味着没有相当因果关系。法律意义上的因果关系，有直接、间接和相当因果关系等多种，而确定损害赔偿，完全可以依据、甚至必须依据相当因果关系。

二、护理费问题

一审仅判决12天、每天一个工作日的护理费，完全是主观臆断。
法律规定“护理期限应计算至受害人恢复生活自理时止[7]”。可以想象，一位骨折、多处受伤、又患有骨折并发症、且致残的老人，12天的护理能生活自理吗？上诉人三次住院，长期医嘱均为Ⅱ级护理。所谓Ⅱ级护理是指“对病情稳定重症恢复期的病人，或年老体弱、生活不能完全自理、不宜多活动的病人进行护理。对Ⅱ级护理病人，规定每1-2小时巡视一次。”这充分证明，上诉人住院期间，是需要全天24小时的护理。而且，上诉人受伤后，翻身、大小便、穿衣、洗澡、自我移动等都不能自己完成，完全属于大部分护理依赖[8]。另据“胫骨骨折医疗终结时间为3-6个月”和上诉人已致残。我认为，上诉人主张三次住院每天两班和共计113天的护理费是于法有据的，应当得到支持。这里，还有必要提醒二审法官，上诉人雇用的护理人员，每班的工作时间为12小时，是1.5个工作日。一审按每天一个工作日（8小时工作制）的计算方法，显然是错误的。

三、误工费问题

一审判决认定事实错误、适用法律不当。
为公正地裁定上诉人误工损失费，首先应确认上诉人月收入的法律证据。上诉人向法庭提供的由劳动局签证的《劳动合同书》和用工单位出具的“情况说明”是最具法律效力的证据。而且，两者的约定一致，均为1500元/月。其次应确认法律依据。依据有关法律规定“受害人因伤致残持续误工的，误工时间可以计算至定残日前一天[9]。”上诉人于2005年1月受伤至2007年6月定残，误工时间为29个月。因此，上诉人的误工损失可以计算为43500元。然而，上诉人仅按医嘱诊断3个月零24天计算，只主张5700元误工损失费，可以说是仁至义尽了。尽管如此，一审还是苛刻地作出了“工资单与合同约定不一致，即视为一方对合同变更。”的错误裁定，实在是令人不解。再次，应确认工资单的作用。据咨询会计师和律师事务所等有关专业人士，他们认为，此工资单只是上诉人签收金额的凭证，不能视为对合同内容的变更。但它确可以作为追讨拖欠工资的证据。
有关一审判决众多不公的问题，上诉人在上诉状中已经作了比较详细的阐述，这里我就不再一一地赘述了。
尊敬的审判长、法官先生和法官女士：上诉人是无辜的受害者，一审判决明显偏袒被上诉人，错判、漏判众多。就因为上诉人是无权无势的平民百姓吗？基于不平，我再次鼓起了军人的勇气，就此案请教了辽宁省高级人民法院、辽宁大学、鞍山市人大、纪委、中级人民法院、人民检察院、正大律师事务所、中心医院等有关专家、教授、律师和学者，他们对一审的大部分判决均有异议，一致认为，应当上诉。为此，我祈祷：二审法官即使因某种原因或关系，无法同情上诉人，但也不至于完全与一审有关法官同流合污，很有可能依法做出公正的判决。借此机会，我也真诚的祝愿：有素质、有良知、有能力、有智慧的二审法官，你们如果敢于依法做出公正的判决，一定会工作轻松、步履轻快、吃得好、晚上睡得更加香甜! 我的陈述完了。
上诉人委托代理人：陈广威 陈勇
2009年 11月12日
注释：
[1]《外科学》人民卫生出版社 2004年5月第6版 第745页
[2]鞍山市中心医院2005年3月2日出院小结“入院和出院诊断：右胫骨骨折、肺内感染。住院诊治情况：肺内感染、右胫骨骨折石膏固定术后，内科控制肺内感染病情稳定后转入骨科……。坐轮椅改善长期卧床引起肺内感染并发症。”
[3]《最高人民法院人身损害赔偿司法解释的理解与适用》人民法院出版社 2004年1月第1版 第282页
[4]《最高人民法院人身损害赔偿司法解释的理解与适用》人民法院出版社 2004年1月第1版 第283、284页
[5]《最高人民法院人身损害赔偿司法解释的理解与适用》人民法院出版社 2004年1月第1版 第246、267页
[6]《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十条、第六十三条、第六十四条、第六十五条、第七十条、第七十二条等
[7]《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第二十一条
[8]《最高人民法院人身损害赔偿司法解释的理解与适用》人民法院出版社 2004年1月第1版 第299页
[9]《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第 二十条