房屋买卖中延期办理产权证违约责任的承担

宋晓锋


　　吕某买房10年之久，售房人却未为其办理产权证，原因何在？售房人拒绝办证的理由能否成立？办证请求权是否适用诉讼时效？逾期办证的违约金该如何计算？

1. 案情简介

　　1999年8月15日，吕某与北京市民政局住宅合作社（以下简称合作社）签订《房屋销售合同》，约定吕某购买合作社建设的位于昌平区沙河镇民园小区一套房屋，房屋总价款为100073元，双方在房屋交付后九十天内到房屋交易部门办理契约过户手续并申领房地产权属证件等内容。吕某按约定支付首付款30022元，其余房款以银行按揭方式支付。合作社于2000年5月12日向吕某出具了收到总房款的收据。2000年10月20日，吕某办理了入住手续。但至今合作社仍未给吕某办理房屋产权过户手续。2009年9月，吕某将合作社诉至法院，要求合作社继续履行合同，办理过户手续；支付逾期办理房屋过户手续的违约金59555.9元。
　　合作社答辩称：吕某至今未将所欠房款结清，有（2009）一中初字第9771号民事调解书为证。违约的是吕某，不是合作社；未办理房屋产权过户手续，是原告自己造成的，并且因其拖欠贷款曾在2002年10月13日给物业写信同意由原来的物业收回房屋过户；吕某拖欠房款，至今未还清，因吕某还不起房款，有退房打算，怕合作社找他索要房款，从未找被告要求办理房屋过户手续。

2.裁判要点

　　一审法院认为：原被告签订的《房屋销售合同》合法有效；原告未按期偿还银行借款，是导致被告代其偿还后发生追偿纠纷的原因，也是双方至今未办理房屋产权过户手续的根本原因，因此原告主张被告未按期办理房屋产权过户手续构成违约，要求被告支付违约金的要求，理由不能成立，本院不予支持；鉴于双方有关追偿借款的纠纷现已通过诉讼解决，故原告要求被告协助办理房屋产权过户手续的要求，本院予以支持。故判决，被告于北京市民政局住宅合作社于本判决生效后三十日内协助原告吕某办理房屋所有权登记；驳回原告的其他诉讼请求。

3.评析意见

　　3.1吕某已履行了购房人的主要义务，合作社以代吕某偿还银行借款为由拒不协助吕某办理产权证的抗辩理由不应成立。

　　抗辩权，是指对抗请求权的权利，抗辩权以法律规定的抗辩事由为依据，以对方当事人请求权的存在和有效为前提，这一权利的行使可以造成对方请求权的消灭或者使其效力延期发生。
　　抗辩权有以下特征：（一）其行使以请求权的行使为前提，没有请求权的行使，抗辩权自无必要行使。（二）抗辩权只能由法律明确规定而产生，约定的抗辩事由只能产生合同的权利，而不是抗辩权。（三）抗辩权为私权，否行使完全由当事人来决定，不主动援引者视为放弃；法官不得主动依职权审查抗辩权是否存在。（四）抗辩权的行使有一定的期限限制，该期限要么由法律规定，要么推定为合理期限，但抗辩权没有自己独立的行使期间，因为抗辩权是依附于请求权而发生的，如果对方请求权合法成立，则抗辩权也就合法成立，如果对方的请求权不合法，则抗辩权也无必要行使。
　　本案系房屋买卖合同纠纷，吕某作为购房人的主要义务是及时足额支付房款。本案中，吕某已及时向合作社支付了首付款，并且通过银行按揭贷款也将剩余房款支付给了合作社，吕某依约履行了买方人的主要义务。关于吕某因种种原因未及时偿还银行借款，合作社作为担保人为吕某偿还银行借款，这属于担保追偿纠纷，这与本案属于不同的法律关系，并且合作社就代吕某偿还借款事宜已诉至法院并经法院调解结案，其作为担保人的权益已得到保护，合作社以宫某不偿还其作为担保人代为偿还的款项为由拒不履行其作为售房人的主要义务，拒不协助吕某办理产权，没有任何依据，其抗辩理由不能成立。
　　一审法院认为“原告未按期偿还银行借款，也是双方至今未办理房屋产权过户手续的根本原因，因此原告主张被告未按期办理房屋产权过户手续构成违约，要求被告支付违约金的要求，理由不能成立。”是错误的。一审法院混淆了买卖合同纠纷与担保追偿权纠纷两种法律关系，错误的理解了抗辩权的性质及使用条件，从而错误的认定了合作社的抗辩理由。

　　3.2合作社未按约定协助吕某办理产权证违反合同的主要义务构成违约，应承担延期办理产权证的违约责任

　　合作社作为售房人的主要义务是交付房屋、协助办理过户手续。本案中，吕某及时足额支付了房款，合作社也应该全面履行合同，及时交付房屋、协助办理过户手续。但在吕某支付房款后的长达10年的时间里，合作社未曾履行其办证义务。
　　根据《合同法》及双方签订的《《房屋销售合同》，合作社的行为已构成违约，应当承担违约责任，应尽快协助吕某办理涉案房屋的房屋所有权登记，并且应向吕某支付逾期办理产权证的违约金。一审法院不支持吕某要求合作社支付逾期办理产权证的违约金的诉求是错误的。

　　3.3关于办理产权证的请求权是否适用诉讼时效

　　吕某于1999年买房，10年后才请求办理产权证，吕某的办证请求权是否适用两年的诉讼时效呢？
　　关于买受人在合同约定期限届满之日起超过两年才请求出卖人办理所有权变更登记，是否超过诉讼时效期间的问题，有两种意见： 第一种意见，出卖人所承当的主给付义务为转移房屋的占有，更为重要的是转移房屋所有权。如果出卖人仅向买受人履行交付房屋的义务，未在合同规定的期限届满时办理房屋所有权证的，系没有履行转移房屋所有权这个最重要的主给付义务，已经构成违约，诉讼时效期间应该起算。因此买受人未在出卖人违约之日起两年内请求办理房屋所有权证的，因超过诉讼时效期间而丧失胜诉权。第二种意见，房屋已经交付的，买受人在约定办理房屋所有权证期限届满之日起超过两年请求出卖人为其办理房屋所有权证的应予支持。
　　最高人民法院民一庭倾向性意见：一、商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权，应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。二、出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。
　　本案中，合作社于2000年10月20日将涉案房屋交付，吕某已实现对房屋的占有，吕某请求合作社办理房屋所有权登记的请求权已具有了物权的性质，不适用诉讼时效分规定。

　　3.4关于延期办理产权证违约金诉讼时效的起算
　　吕某购买合作社房屋，合作社虽向吕某交付房屋，但没有及时办理产权证，违反了合同的主要义务，应当承担支付违约金责任。违约金是一种债权请求权，适用诉讼时效没有异议。但延期办理产权证违约金应从何时起算呢？
　　诉讼时效期间的起算是指什么时候开始计算诉讼时效。《民法通则》第137条规定：“诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时计算。”这一规定比较原则，司法实践中，民事案件千差万别，具体到个案，其时效起算点也不相同，也比较难把握。
　　关于延期办理产权证违约金应从何时起算有两种代表观点：一种观点认为延期办理产权证的行为是持续性的，诉讼时效的起算应该从售房人履行完毕自己的办证义务后开始，在这之前，权利人虽然知道自己的权利受到侵害，但不知道权利受害的范围和程度，向法院要求保护的范围无法明确，自然不应开始计算诉讼时效；另一种观点认为违约金请求权的诉讼时效为2年，违约金的基数是分时、分段的，是违约行为发生后每天产生一个违约金，每天产生的违约金就有一个违约金请求权，每天违约金的数额是可以计算的，违约金是各天相加得出的总额，自购房人起诉之日起倒退2年违约金的诉讼时效已过期，购房人丧失了对该部分的违约金胜诉权。
　　笔者认为，房地产开发商在房屋买卖中处于强势地位，为了保护购房人权益，开发商逾期延期办理产权证违约金的诉讼时效应于房地产开发商履行办证义务后开始计算，而不是分段计算。

　　3.5关于延期办理产权证违约金的截止日期
　　在办理产权证过程中，出卖人的义务首先是办理大产权证，这是买房人办理分户小产权的前提；其次出卖人只负有协助义务。办理产权证是双方当事人的共同义务，出卖人与买房人都无法单方完成。在实践中，导致逾期办理产权证的原因很多，如行政机关的原因，出卖人的原因，买房人的原因等。产权证何时能办理下来，不是出卖人所能左右的。
　　售房人是否履行办证义务的标准为是否将办理房屋所有权证所需的材料报送有关部门，只要出卖人在约定或法定期限内提交办证所需材料，且其所提交的资料已经具备了办证条件，就可以认为办证义务履行完毕，不应在承担违约责任。
　　本案中，合作社并未将办理产权证所需要的材料提交给有关部门，延期办理产权证的违约金的截止日期应为合作社履行了报送办理房产证所有权所需的材料之日。

作者简介：宋晓锋，男，河北定州人，河北经贸大学管理学学士，辽宁大学法律硕士，现系北京市丹宁律师事务所律师。
主要业务领域：房地产、公司法务、刑事辩护、劳动争议、疑难案件诉讼与仲裁。
四川省人民政府


四川省人民政府关于下达《四川省国家定购粮食购销调拨包干管理试行办法》的通知
四川省人民政府



为全面落实“米袋子”省长负责制，加强定购粮食包干管理，省政府决定从1996年度起对各市、地、州定购粮食购、销、调拨包干实行三年一定的办法。现将《四川省国家定购粮食购、销、调拨包干管理试行办法》和《四川省1996－1998年度粮食购、销、调拨计划》印发
你们，请遵守执行。

四川省国家定购粮食购、销、调拨包干管理试行办法
第一条 为全面落实“米袋子”省长负责制，适应粮食部门两条线运行和深化改革的需要，调动各地管好用好粮食的积极性，促进粮食持续稳定增产，保证粮食定购任务的完成，控制定购粮的销售，实行全省和地区粮食总量平衡，确保市场供应，保持市场粮价的基本稳定和社会安定，
特制定本办法。
第二条 定购粮包干实行统一政策，分级负责，三年一定的办法。包干管理的主要任务是，认真执行中央和省有关粮食工作的方针、政策，实施上级核定的计划，管理好国家粮食收支和库存。
第三条 粮食定购任务是国家任务、农民应尽的义务和各级政府的责任，是国家进行宏观调控的物质基础，是实现全省粮食总量平衡的重要组成部分，必须层层落实到农户，但不得层层加码。要坚持夏欠秋补，保证完成。要继续坚持农业税征实的政策，除经济作物区和无定购任务的山
区外，一律不提折收代金。定购粮食全部以实物征收，不得以“差价款”顶抵定购任务。省下达的分品种定购计划扣除“双杂”种子抵购计划后，作为包干上缴数，必须按品种如数完成。对完不成分品种包干上缴数的，相应减少当地定购粮分品种开支计划，出现的差口，由各地自行负担。


第四条 包干期间，省原则上不调减定购任务和安排救灾粮。如遇特大自然灾害确实完不成定购任务或需另行安排救灾粮的，由各级政府或行署负责核实并报经省政府批准后可对定购任务作适当调减或在包干计划外另行安排救灾粮。救灾粮要专粮专用，不得挪作它用，违者要追究有关
人员的责任。
第五条 粮食定购价格按国家规定价格执行。1996年的粮食定购价格为每市斤中等品质稻谷0．72元、小麦0．68元、玉米0．72元。各地必须严格按此执行，不得压级压价、抬级抬价。实行粮食定购奖售化肥的政策，1996年每100斤贸易粮奖售平价尿素10斤。
第六条 市场计划收购粮食是确保全省总量平衡的需要，收购价格随行就市。主要用于解决行业用粮、工业用粮、饲料用粮、城市流动人口和农村一般缺粮等方面的供应，银行要保证资金供应，各地要确保完成。
第七条 油菜籽继续实行市场收购，由省下达指导性收购计划，收购价格按规定执行。1996年油菜籽中等品质收购价为1．30元／斤。菜油销售随行就市，敞开供应。菜油调拨由省下达指导性调拨计划，产销双方具体衔接。
第八条 定购粮食包干销售范围是城镇居民口粮、军粮、农村需要救助人口的粮食供应、救灾救济粮、大中专学生、“两劳”在押人员和水库移民口粮。各地政府在保证市场粮价基本稳定和社会安定的条件下，可在省制定的定购粮销售范围内，具体规定供销政策和成品粮供应标准及品
种品质结构。省对各地下达的贸易粮包干销售计划，三年一定，每年年终结算。
第九条 各地要加强管理，严格控制定购粮支出，凡超包干多销售的粮食省一律不予核销，由地方自筹价款购买议价粮弥补。各级政府要在保证完成本级政府规定的供应范围供应和完成省下达的定购粮调拨计划的前提下，通过加强管理节约的粮食，经省政府委托省粮食局、省财政厅年
终结算核准以后，可转作地方储备或其他用途，所取得的差价收入企业应作其他应交款上缴同级财政专户。各级财政部门应将粮食企业上缴的收入，作为财政对粮食企业政策性业务范围的补贴或转作粮食风险基金。
第十条 各市、地、州要按本级政府确定的销售对象和标准，指定财政、粮食部门以外的一个部门发放粮食供应票证，财政部门凭回收的实际供应票证，对粮食企业进行补贴。
第十一条 军粮供应在定购粮包干销售计划内按实结算。各地必须按军粮供应管理办法保质保量供应部队。
第十二条 定购粮食的销售价格和销售政策按国家规定执行，各地不得擅自提高销价。
第十三条 定购粮食调拨是实现全省粮食总量平衡的需要，是指令性计划，必须保证完成。调拨包干计划，按照省下达的定购粮食购、销、调包干数计算，购销余额为调出包干基数，缺额为调入包干基数。每年由省粮食局下达定购粮食对口调拨计划，省农业发展银行根据粮食调拨计划
配套调拨资金计划。
第十四条 定购粮食仓门前调拨经营费用标准按省规定执行，由调入方负担。定购粮食调拨按大、小春确定有效期限，小麦调拨的有效期限为当年6月至10月，大米（稻谷）为当年10月至次年1月。调拨双方要按4个月均衡调拨的原则编制分月运输计划，双方及时预付货款和组织
发运。1996年定购粮食仓门前调拨经营费标准按每市斤稻谷0．125元、大米0．155元、小麦0．12元、玉米0．12元执行。
第十五条 严肃调拨纪律，确保调拨计划的顺利执行。凡因调入方的原因到期未调的粮食，超过期限两个月以内的，由调入方承担相应的资金利息和费用；超过期限两个月的，计划过期作废。调入方所需的粮食差口，由其自行解决。调出方可报经省粮食局批准并报省财政厅备案转作省
储备处理。凡因调出方原因影响调拨计划执行，逾期计划继续有效，其超期保管所产生的费用和利息由调出方承担。
对调出区拒不完成省下达调拨计划的，省上一律不审批粮油省计划；给调入区造成的经济损失，由省粮食局从下拨给调出区各种费用补贴中扣除后补偿给调入区。对调入区不完成调拨计划的，次年相应减少调拨计划，产生的购销差口由销区自行负责。对借调粮之机乱收费等违反物价政
策的，由省物价检查机构按有关规定进行查处，造成严重影响的，追究有关人员的责任。
第十六条 国家定购粮食的粮权属于中央，使用权属省政府；中央专项储备粮油和平价周转库存粮油，其粮油权属于中央，平价周转库存粮油使用权属省政府；省储备粮的粮权属于省政府。上述几种性质的粮油库存未经中央和省批准各地不得擅自动用，违者要严肃查处。各地要加强对
库存粮油的管理，做到帐帐、帐实相符。专储粮油要做到“一符三专四落实”。确保粮油安全储存。
第十七条 在包干计划外，由省上统一安排的粮食开支，由省另行安排专项销售计划。
第十八条 国家定购粮食购、销、调、存、加和其他各项收支，各级粮食部门都必须严格按照《四川省粮油商品流通统计制度》规定的项目、口径，如实填报，不得虚报瞒报或任意修改调整统计数字。
第十九条 本办法自一九九六年四月一日起执行。各市、地、州对县（市、区）的管理办法，可根据本办法的有关规定，由各市、地、州制定，并报省备案。
1996－1998年度粮食购、销、调包干计划（略）



1996年3月29日